Основания для отказа в подготовке
Иногда допускается отказ в подготовке обозначенной документации и проведения процедуры межевания.
Так же отказ может быть получен на стадии регистрации, после передачи документации в МФЦ. Он может быть связан с нарушениями:
- С заявкой о подготовке документации или её регистрации, обратилось ненадлежащее лицо, не являющееся правообладателем земель.
- Пакет документации не включает в себя всей требующейся документации.
- Один из документов (несколько) имеет неправоспособный вид – подвергся порче, истрепался и т.п. При условии, что сделанная в нём запись размыта, стёрта или уничтожена иным образом.
- У регистратора МФЦ или кадастрового инженера возникли сомнения в подлинности документа (нескольких документов).
- Выявлена кадастровая ошибка, в виде несоответствия учётных сведений реальному положению дел Подробнее о наложении границ читайте здесь.
- Иные недочёты.
Как подготовить схему расположения земельного участка
Подготовка СРЗУ кадастровым инженером
Кадастровый инженер оформляет схему расположения надела на кадастровом плане без выезда на место, если в его распоряжении достаточно информации относительно объекта. В противном случае понадобится выезд специалиста и обследование участка
.Инженер выезжает на место и координирует границы территории, если местоположение участка невозможно определить камерально . Результаты его измерений можно затем использовать при подготовке межевого плана в случае утверждения СРЗУ.
Если положение объекта на местности можно определить камерально и не требуется проведение топографической съемки местности, то выезд кадастрового инженера не обязателен. Стоимость услуг специалиста и сроки оформления плана в этом случае будут в несколько раз меньше.
Оформление администрацией
На районную администрацию возложена обязанность оформления схемы территории только в случае реализации земли через аукцион. Во всех иных ситуациях документ может быть представлен заинтересованной организацией или гражданином
. Это значит, что все расходы ложатся на заявителя.
Цифровой документ подготавливают для межведомственного взаимодействия. Орган, который выделяет землю, готовит электронную схему и направляет ее в Росреестр
. Это делается для того, чтобы до регистрации права или в течение двух лет после оформления схемы на месте описанного надела не образовался другой участок.Администрация не может требовать от заявителя представить электронную схему . В противном случае это будет нарушением закона.
Самостоятельная подготовка
Сначала на сайте Росреестра нужно заказать электронную версию кадастрового плана. Ее загружают в графический редактор и программными средствами обозначают границы надела
Чтобы не получить отказ, важно точно соблюдать форму обрабатываемого документа.Нельзя допускать неточности в условных обозначениях и т.п
Также следует понимать, что даже идеальное оформление полностью не застрахует от получения отказа.
Казалось бы, муниципальным органам выгодно продавать землю, но самодельные документы они принимают неохотно. Скорее всего, здесь предложат воспользоваться услугами кадастрового инженера, который быстро и грамотно составит схему территории
. Но хочется ли платить за документ, когда все можно оформить бесплатно?
- При самостоятельном составлении плана обязательно нужно пользоваться специальными программными продуктами, ведь только они дадут требуемую точность площади и координат. Ни в коем случае ничего не делайте «на глазок» с применением циркулей, линеек и других подобных приборов.
- Большая проблема возникает, когда на кадастровом плане вблизи надела нет никаких границ. В таком случае определить местоположение земельного участка и «привязать» его к ориентирам будет крайне проблематично.
Однако не стоит радоваться заранее, если схему расположения надела приняли. Уполномоченный орган может отказать в ее утверждении не только из-за неточностей в оформлении
. Закон также содержит ряд других причин для отказа.
Когда составляется документ?
СРЗУ нужен для проведения процедуры продажи земельного участка или передачи его в аренду, если ранее он не имел собственного кадастрового номера или номера по проекту размежевания территории. Она разрабатывается при образовании новых или изменении границ уже существующих участков на землях, находящихся в государственной собственности.
Подготавливается документ в следующих случаях (п.п.4-8 ст.11.10 ЗК РФ):
- Образование нового участка для предоставления физическому или юридическому лицу без торгов. Документ готовится предполагаемым владельцем.
- Образование участка для продажи или предоставление в аренду через торги (аукцион).
- Образование нового участка путем раздела существующего участка для предоставления права бессрочного пользования юридическому лицу.
- Выделение участка для последующего его изъятия в пользу государства или муниципалитета.
- Перераспределение участков, находящихся в собственности физических лиц для ведения подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства.
СРЗУ может составляться на один участок или на несколько земельных участков.
Когда нужен документ?
Согласно Земельному кодексу и действующему законодательству, оформление схемы расположения участка является обязательным пунктом пакета документов:
- при изъятии надела у частного собственника в пользу государства (например, для строительства новой федеральной трассы или тепловой магистрали);
- выделении земли, которой владеет государство, в пользование частному лицу или организации (застройщику);
- преобразовании единой территории в несколько участков с целью их распределения между несколькими пользователями (схема составляется для каждого вновь образуемого надела);
- объединении нескольких объектов в один (пользователями всех задействованных территорий могут выступать компании или физические лица, сама процедура аналогична классической «прирезке»).
Что стоит учесть
Согласование и съемку проводят для выявления газопроводов, охранных зон. Это поможет обезопасить участок и строительство.
При разработке схемы расположения землевладения на кадастровом плане учитывают:
- документы местного территориального планирования, данные о пользовании землей, правила застройки, утвержденные муниципалитетом и другую градостроительную документацию;
- положения, сведения о границах природоохранных, особых зон, красных линий;
- проекты планировки местных территорий, земель общего пользования, которые не могут быть отнесены к частному владению;
- границы огородов, садов, территорий других собственников в данной местности, расположение строек, жилых зданий и других сооружений, права третьих лиц на смежные участки.
Территория под строительство ИЖС
Составление проекта под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) имеет свою специфику. Можно выделить такие особенности:
Участок под строительство 15 соток. В отличие от дачных участков на участках для ИЖС строятся дома для постоянного проживания. Здесь, прежде всего, обустраивается система жизнеобеспечения. Правила строительства и планировки жестко лимитируются нормативно-правовыми документами (СП 30-102-99, СНиП 30-02-97 и СНиП 21-01-97).Жилой дом может иметь площадь порядка 200 м2, но не должен превышать 3-х этажей в высоту
Обязательно оборудуется источник питьевой воды, дренажная и канализационная система с септиками.
Особое внимание уделяется хозяйственным постройкам, площадь которых может достигать 80-100 м2. Возводится баня площадью 50-60 м2. Садово-огородная зона занимает до 600-700 м2
Предусматриваются вольеры для животных. Для автомобиля строится стационарный гараж (порядка 30 м2)
Садово-огородная зона занимает до 600-700 м2. Предусматриваются вольеры для животных. Для автомобиля строится стационарный гараж (порядка 30 м2).
Участок под строительство дома на 10 соток планируется по аналогичному принципу. Главное требование – капитальный дом для постоянного проживания площадью до 100 м2.
При планировке ЗУ под ИЖС важно помнить, что здесь должно находиться основное жилье, где постоянно проживает семья. Все остальные постройки и зоны предназначены для обеспечения комфортного проживания
Координирование здание – зачем?
Объекты, подлежащие учету, должны быть закоординированы. Разберем, что значит координирование здания на практике. Ключевое назначение технического плана заключается в определении местоположения здания на участке. Для этого необходимо точно указать его координаты и отразить расположение объекта на территории участка. Для этого надо определить характерные точки контура здания, что позволит перенести сведения в технический план, а затем и в ЕГРН. Если учтенное здание впоследствии будет реконструировано или достроено, его уточненные параметры будут определены при последующих кадастровых работах и оформлении обновленного технического плана.
Координаты характерных точек контура здания являются основными характеристиками указанного объекта. Это значит. что они описываются в текстовой части и отображаются в графическом блоке технического плана. Для координирования здания кадастровый инженер использует сведения ЕГРН, проектную документацию, разрешение на ввод в эксплуатацию, документы на землю. Также проводит обследование здания в натуре одним из доступных способов измерений. Если границы закоординированы, они будут привязаны к схеме геодезических координат на местности.
Приказом № предусмотрены следующие способы определения координат — геодезический, картометрический, фотограмметрический метод, а также метод спутниковых геодезических измерений. Максимально точные сведения о координатах могут быть получены с использованием спутникового геодезического метода (в содержании технического плана обязательно указывается допустимая погрешность измерений). Список координат отражает в техническом плане, переносится в ЕГРН.
Координирование здания заключается в определении координат его границ. Эти сведения переносятся в технический план.
Когда необходима схема участка?
На карте России присутствуют земли, не имеющие кадастровых номеров или номеров, присвоенных в процессе межевания. Многие граждане, организации желают выкупить надел, переоформить или арендовать. Процедура передачи начинается с составления схемы с описанием месторасположения нового земельного объекта.
Схематическое изображение участка потребуется при разработке плана межевания. В нем содержатся сведения о землевладениях. План разрабатывается для уточнения границ, при объединении или разделе наделов.
Схема месторасположения земельного участка необходима в следующих случаях:
- для регистрации нового земельного объекта без торгов, для организации аукциона на землю или торгов на право арендовать ее;
- при разделе земли (собственности государства или муниципальных властей), для передачи юридическому лицу на праве использования бессрочно;
- при разделе участков (собственности государства или муниципальных органов), выделяемых организациям, гражданам под аренду или для безвозмездного использования;
- при выделении части свободного земельного фонда, изымаемого в пользу государства или муниципалитета;
- при перераспределении земель, являющихся собственностью граждан (огородов, садов, дачных участков, территорий под ИЖС).
Этапы
Проведение межевания осуществляется в несколько этапов, среди которых можно выделить подготовку и предоставление документации, сбор информации относительно участка, осмотр объекта на местности и составление документации по наделу.
Подготовка документов
К таким документам относятся свидетельство о праве собственности, картографические материалы, выписки из единого государственного реестра недвижимости относительно участка и земель, смежных с ним, списки координат опорных точек участков.
Также могут использоваться данные, содержащиеся в документации относительно проходящих инженерных сетей, информация по инвентаризации земель и лицам, имеющим право собственности или пользования смежными участками.
Сбор и систематизация информации о наделе и его границах
В зависимости от вида проводимых кадастровых работ и цели, для которой они осуществляются, на основании предоставленной заказчиком документации и дополнительно запрошенных данных формируется информация о земельном участке.
При отсутствии необходимых данных или сведений данные берутся на основании замеров и других действий, осуществляемых инженером непосредственно на местности.
Осмотр объекта и проведение геодезической съемки
Одним из следующих этапов становится геодезическая съемка – комплекс работ, включающий в себя определение географического месторасположения земельного участка, принятие во внимание экономической ценности земли с точки зрения ее расположения и наличия инфраструктуры. Определяется также состав грунта и возможность возведения на земле зданий и сооружений. Определяется также состав грунта и возможность возведения на земле зданий и сооружений
Определяется также состав грунта и возможность возведения на земле зданий и сооружений.
Параллельно с таким действиями происходит согласование межей участка с теми лицами, чьи интересы могут быть затронуты, а также учитываются те площади, которые не могут быть использованы для определенных действий ввиду того, что по ним проходят коммуникации, линии электропередач или они представляют особую природную ценность.
Требования к проведению
Искажение каких-либо сведений или их намеренное укрытие может караться привлечением к ответственности и лишением разрешения на подобный вид деятельности.
При формировании земельных участков специалист должен руководствоваться следующими требованиями:
- Площадь земли должна отвечать нормам, которые отражаются в правилах и законодательстве, регулирующем градостроительство;
- Границы надела, определенные инженером, не должны выходить на территорию смежных с ним наделов;
- Земельный надел не должен доставлять трудности в доступе или пользованию другими участками, смежными с ним.
Завершающий этап и итоги выполнения
Завершающим этапом по проведению кадастровых работ становится составление и предоставление заказчику документации по земельному участку – кадастрового паспорта и выписки из кадастра.
В кадастровом паспорте отражается схема участка, его номер, который соответствует данным единой базы, занимаемая площадь, месторасположение, кадастровая стоимость, назначение (для каких целей может непосредственно использоваться), данные о законности установленных границ и дата внесения информации по нему в государственный реестр.
Заключение
Составление схемы расположения границ земельного участка требуется при образовании нового земельного угодья или изменении существующего. На ней изображены границы надела на кадастровом плане и показано его местоположение. По сути это план участка, утвержденный административными органами.
Полномочиями по изготовлению данного документа прежде всего наделены органы муниципальной или государственной власти.
В ряде случаев, предусмотренных законом, допускается его самостоятельное изготовление самим заинтересованным гражданином. Однако это требует от него определенных навыков работы по составлению топографических карт.
Также необходимо учитывать многие нюансы отечественного законодательства, ведь при несоблюдении требований нормативных актов в утверждении схемы могут отказать.
Чтобы получить качественно выполненную схему, полностью соответствующую требованиям закона, лучше обратиться к специалистам. Заказав изготовление документа у кадастрового инженера, можно сэкономить немало времени и сил, а также свести к минимуму финансовые затраты.
