Изменения кадастровой стоимости земельных участков

Снижение кадастровой стоимости в суде

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости регламентирован в 25 главе КАС РФ. Владельцы земельного участка могут обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров, а также непосредственный размер кадастровой стоимости, если предварительно в эту комиссию не обращались. В зависимости от конкретной ситуации заявитель в исковом заявлении может указать одно из трех требований:

• рассмотреть и оспорить решение комиссии от Росреестра, а также определенные ее действия или бездействие;
• установить размер кадастровой стоимости, сопоставимый с рыночной стоимостью, известной по результатам независимой оценки;
• изменить кадастровую стоимость в связи с недостоверными данными, используемыми при проведении вычислений ее размера.

Также можно требовать исправления технической ошибки, если таковая имеется.

Судами первой инстанции в этом случае будут верховные суды субъектов РФ — края, республики, области, а также суды городов федерального значения, если земельный участок или иной объект недвижимости находится в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе. Ответчиками по исковому заявлению в данном случае будет Росреестр, а также учреждение, которое установило оценку кадастровой стоимости объекта.

К исковому заявлению в суд, кроме документов, перечисленных в статье выше, нужно приложить:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• документ, подтверждающий попытку урегулировать спор в досудебном порядке (если истец является юридическим лицом);
• документы, являющиеся подтверждением о вручении копий иска другим лицам, участвующим в судебном разбирательстве.

В случае, если интересы собственника земельного участка представляет доверенное лицо, на его имя должна быть оформлена доверенность, заверенная у нотариуса. Ее также нужно приложить к подаваемым в суд документам. Отсутствие документов из перечня, а также указанных для обращения в комиссию Росреестра (подаются и в суд), приведет к отклонению искового заявления. Чтобы ничего не забыть, лучше обратиться к юристу, который проверяет пакет документов и подскажет, если чего-то не хватает. Такое отношение к делу позволит сэкономить время.

Оспорить кадастровую стоимость можно лишь в течение определенного срока. В соответствии с действующим законодательством инициировать процесс можно не позднее пяти лет с момента внесения в государственный кадастр данных по кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта. В ситуации, когда на дату оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде данные в кадастре уже изменились, предыдущую стоимость оспорить невозможно. Эта особенность указана в п. 3 ст. 245 КАС РФ.

Как показывает судебная практика, на рассмотрение дела в суде уходит два месяца с момента принятия искового заявления. Однако, в соответствии со ст. 141 КАС РФ, судебное разбирательство может длиться и три месяца, что не является нарушением. Такой вариант характерен для запутанных и сложных случаев, в которых трудно принять верное решение и нужно тщательно рассмотреть все обстоятельства и приложенные документы.

После принятия искового заявления суд в обязательном порядке оповестит истца и ответчика о месте и времени проведения судебного разбирательства. Неявка на процесс с одной из сторон в этом случае не будут являться основанием для переноса рассмотрения дела. Однако лучше присутствовать во время рассмотрения искового заявления: по мере необходимости суд может запросить доказательства правомерности указанных в исковом заявлении требований. 

В случае, если суд решает удовлетворить притязания истца на снижение кадастровой стоимости земельного участка, в его решении будет обозначена кадастровая стоимость, которую устанавливается в суде. Именно это значение в обязательном порядке подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. В случае несогласия с решением суда одна из сторон процесса имеет право в течение месяца подать апелляцию, чтобы обжаловать судебное постановление. Судебное решение вступает в законную силу через месяц после вынесения.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости недвижимости имеет множество нюансов, а потому не всегда решение суда удовлетворяет истца. Чтобы такого не случилось нужно еще на этапе сбора документов нанять юриста, который поможет создать весомую доказательную базу и подскажет, какую тактику избрать, что указать в исковом заявлении. При таком подходе вероятность удачного исхода намного выше, а истец может сэкономить за счет отсутствия необходимости обжалования решения суда.

Как узнать КСЗ

Чтоб оспорить КСЗ, для начала необходимо узнать ее размер. Так как кадастровая цена является неотъемлемым атрибутом сведений из ЕГРН, а сам реестр является публичным, у любого заинтересованного лица есть доступ к КСЗ конкретного участка.

Такие сведения предоставляются гражданам бесплатно на основании запроса в Росреестр. Есть и другие способы, например, интернет-ресурсы. Среди самых распространенных инструментов выделяются следующие:

• ;
• ;
• ;
• .

Все они позволяют получить необходимые сведения в считаные минуты.

Кроме того, доступ к данным о КСЗ предоставляется при личном обращении в офис Росреестра либо в ближайшее отделение МФЦ.

Что такое кадастровая стоимость и на что она влияет?

Кадастровой стоимость считается та стоимость недвижимости, – земли, зданий, квартир – которая указана в кадастре недвижимости. Определяется она по итогам оценки, которую вправе проводить сертифицированные специалисты. Кадастровая стоимость, по сути — это стоимость земли, установленная государством.

При определении учитывается множество факторов:

• насыщенность земли отравляющими компонентами;
• месторасположение участка;
• плодородие;
• залегание вод и иных ресурсов.

Операции с участком обретают юридическую силу только после установления кадастровой стоимости.

Она влияет на такие факторы:

• размер земельного сбора, базой для которого и выступает кадастровая стоимость земли;
• арендная плата за участок, собственником которого является муниципалитет или государство;
• цена выкупа участка из госсобственности.

Госпошлина

Сумма, которая уплачивается в качестве государственной пошлины за внесение корректировок, составляет 350 рублей. Данная сумма устанавливается даже в том случае, когда изменения происходят по причине допущения ошибок со стороны сотрудников ГКН. Если требуется получить новую кадастровую документацию, где отражается актуальная оценка государственного земельного кадастра, потребуется уплатить сумму, равную 200 рублей.

Когда вопрос решается посредством обращения в судебную инстанцию, то размер пошлины составляет 200 рублей. Если обращаться будет организация, то размер платежа увеличивается, согласно законодательным положениям.

Как часто меняется?

Показатели кадастровой стоимости имеют различные значения для отдельно взятых категорий земель, в основном отличающихся по своему назначению или полезному качеству.

Периодически цены определенных категорий наделов пересматриваются. Часто это связано с тем, что с течением времени изменяются основные показатели, которые оказывают существенное влияние на его стоимость.

В общем порядке процедура переоценки определяется Федеральными законами, а сами сроки устанавливаются Государственным Кадастром Недвижимости.

Существуют временные рамки, в пределах которых осуществляется процедура переоценки кадастровой стоимости.

Так, максимальный срок ограничивается 5 годами, а минимальный составляет 2 года – в данном случае основным фактором, на какой опираются при пересмотре цен, это регион, в котором зарегистрирован участок.

В некоторых случаях пересмотр кадастровой стоимости может инициироваться досрочно.

В частности, такими случаями могут быть:

• Изменение площади участка земли в сторону уменьшения или увеличения;
• Проведение межевания земель;
• Изменение назначения участков. К примеру, переход из земли для выращивания сельскохозяйственных культур в наделы для индивидуального жилого строительства автоматически увеличивает цену;
• Ввод в эксплуатацию объекта, построенного на определенном участке земли. Как правило, такие действия значительно увеличивают цену надела;
• При значительном развитии инфраструктуры вокруг земельного участка, поскольку наличие в непосредственной близости к ним больниц, школ, детских садиков и прочих объектов значительно увеличивает его ценность;
• Изменение показателей по текущим рыночным ценам.

Переоценка стоимости и ее оспаривание в будущем

Наше законодательство одно из самых динамичных в мире. И законодательство в области налогообложения является ярким примером нестабильности в законодательстве. Так, в настоящее время принят во втором чтении Проект федерального закона «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В 2018 году при исчислении налога за 2017 год на территории 28 субъектов Российской Федерации применяется коэффициент 0,6, на территории 21 субъекта Российской Федерации – коэффициент 0,4, на территории 15 субъектов Российской Федерации – коэффициент 0,2. В остальных субъектах Российской Федерации коэффициент не применяется, поскольку решение о переходе к налогообложению по кадастровой стоимости не принято и налог исчисляется по инвентаризационной стоимости с учетом коэффициента-дефлятора.

Применение такого порядка исчисления налога на имущество физических лиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан, прежде всего, из-за резкого роста кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим законопроектом предусматривается отказ от применения указанного выше коэффициента начиная с исчисления налога за четвертый налоговый период применения кадастровой стоимости (коэффициент 0,8).

Таким образом, поправка является положительной и не должна привести к резкому росту кадастровой стоимости.

Одновременно законопроектом вводится новый коэффициент, ограничивающий ежегодное увеличение суммы налога на имущество физических лиц по кадастровой стоимости не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. Это тоже приведет к уменьшению случаев оспаривания стоимости для целей налогообложения.

Законопроектом также предусматривается:

1) возможность пропорционального (в зависимости от количества месяцев в налоговом периоде) определения налоговой базы по налогу на имущество организаций и налогу на имущество физических лиц в случае изменения качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости в течение налогового периода.

2) исключение возможности перерасчетов сумм земельного налога и налога на имущество физических лиц, уплаченных налогоплательщиками на основании ранее направленных налоговых уведомлений за прошедшие налоговые периоды, за исключением случаев уменьшения суммы налога в результате такого перерасчета.

3) применение для целей налогообложения измененной кадастровой стоимости с даты начала применения ошибочной (оспоренной) стоимости, а не с года подачи заявления об оспаривании.

То есть можно будет не платить за ошибки чиновников, как предусмотрено в настоящее время. Данная поправка позволит снизить риски налогоплательщиков, которые связаны с длительными процедурами оспаривания стоимости.

Кроме того, законопроектом предусмотрен также ряд уточняющих изменений, направленных на разрешение неурегулированных вопросов, возникающих при применении глав 31 и 32 Налогового кодекса Российской Федерации, среди которых необходимо выделить следующие:

1) в настоящее время к льготной категории граждан по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу отнесены инвалиды с детства. Между тем к данной категории граждан относятся только лица, достигшие возраста 18 лет, имеющие группу инвалидности с определением причины инвалидности «инвалид с детства». При этом дети-инвалиды составляют самостоятельную категорию.

2) в отношении физических лиц – собственников жилых домов, квартир и комнат Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает ряд налоговых преимуществ по налогу на имущество физических лиц в виде налоговых вычетов, налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем в отношении таких жилых помещений, как части жилых домов и части квартир, налоговые преимущества не применяются, поскольку они не выделены как самостоятельные объекты налогообложения.

3) в отношении физических лиц – собственников гаражей и машино-мест Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает налоговые преимущества в виде налоговых льгот и пониженных налоговых ставок. Между тем установленные налоговые преимущества не применяются в отношении объектов, расположенных в объектах недвижимости торгового, офисного и бытового назначения, включенных в перечень, утверждаемый субъектами Российской Федерации.

предлагается распространить установленные Налоговым кодексом налоговые преимущества в отношении любых гаражей и машино-мест вне зависимости от их включения в соответствующий перечень субъекта Российской Федерации.

Это тоже является положительной тенденцией и снизит риски в части обжалования стоимости.

Причины изменения кадастровой цены

На вопрос будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2023 году, ответ неоднозначен. Он определяется тем, к какой категории разрешенного пользования относится территория, место ее расположения. Несмотря на введенный мораторий, переоценка земельных наделов в 2023 году может проводиться по инициативе собственников или администрации поселения. Владелец участка может, обратившись в Росреестр, инициировать переоценку в случаях:

• если цену участка определяли в 2013 году, в 2023 требуется это делать снова.
• неудовлетворенности итогами оценки, независимо от проведения массовой государственной переоценки.
• изменения каких-либо характеристик участка.

По решению органов власти внеочередная переоценка может проводиться в случаях:

1. изменения площади участка пи объединении его с другим;
2. проведения межевания;
3. изменения цели землепользования;
4. ввода в эксплуатацию построенного объекта;
5. развития инфраструктуры, повышающей спрос на землю: построенной дороги, подведенного электроснабжения, возведенных объектов соцкультбыта;
6. изменения рыночных текущих цен.

Законом, принятым ГД РФ, власти Севастополя, Москвы, Санкт-Петербурга вправе через суд оспаривать кадастровую цену территории, если собственник, по их мнению, уменьшил ее умышленно через Комиссию до очень низкого значения, а земля не является муниципальной. Иначе говоря, если владелец территории сочтет результат ее оценки высоким, обратится в Комиссию или сразу в суд и снизит кадастровую цену, администрация получит право оспаривать это решение через ту же Комиссию и суд. По определению Конституционного суда РФ администрация муниципального образования имеет законное основание оспаривать решение Комиссии, когда переоценка проведена по обращению собственника. Муниципалитет теряет налоговые потоки в бюджет и заинтересован в их увеличении.Владельцы земельных наделов на 2023 г. могут ожидать увеличения их кадастровой цены:

• когда у администрации поселения появятся основания для плановой оценки,
• если она через Комиссию или суд оспорит текущую стоимость,
• появятся иные причины, такие как межевание, объединение участков, ввод в эксплуатацию новых объектов и т.д.

Собственник участка также имеет право изменить его кадастровую цену, подав в Росреестр заявление о ее пересмотре. Начинать эту процедуру следует в тех случаях, если есть серьезные основания для таких действий, а именно:

1. использование недостоверных сведений об участке при определении его кадастровой стоимости;
2. ошибки технические при внесении данных о цене и иных параметрах участка в реестр;
3. кадастровая цена территории определена на ту же дату, что и рыночная, и они значительно отличаются.

2018, Про сад и дом. Все права защищены.

Пошаговая инструкция при обращении в комиссию ГКН

1. Административным способом, при обращении в комиссию ГКН.
2. Обращением в суд после проведения административной процедуры решения.

Для того чтобы ваше заявление о переоценке ЗУ было рассмотрено административным способом, то есть уполномоченной комиссией, обратитесь в местное отделение кадастра и картографии того региона, к которому относится участок, подлежащий переоценке. Обращение может быть личным или посредством пересылки необходимых документов и их копий заказным письмом с вложенной в него описью.

Заявление должно быть написано по специальной форме, которую можно найти на официальном сайте Росреестра или составлено непосредственно при обращении к специалисту по кадастровым вопросам. В нём должны содержаться следующие сведения:

• все данные правообладателя ЗУ;
• его контактные данные для обратной связи;
• реквизиты (для юр. лиц).

В основной части заявления указывается причина заявления о пересмотре земель и основания, которые подтверждают правомочность переоценки. Текст заявления должен быть лаконичным и чётким, с опорой на аргументы требующие переоценки стоимости.

Заявление может быть подано исключительно правообладателем участка с предоставлением паспорта. Если от его имени действует представитель – им должна быть представлена удостоверенная нотариусом доверенность.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• удостоверенная нотариусом копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа;
• документы, подтверждающие недостоверность используемых сведений при переоценке ГКН стоимости участка;
• положительного экспертного заключения об оценке от независимой экспертизы по оценочной деятельности;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Обозначенные документы необходимо передать вместе с заявлением под расписку о получении кадастровому специалисту. Без указанных документов заявление к рассмотрению принято не будет. На рассмотрение заявления потребуется срок приблизительно в 40 календарных дней, в число которых входят сроки:

• на рассмотрение вопроса о принятии заявления;
• рассмотрение заявления;
• уведомление о принятом комиссией решении.

Обратите внимание на то, чтобы ваша претензия на переоценку, установленную ГКН, не отличалась в сторону увеличения или уменьшения более чем на 30% от установленной суммы

Платим пошлины

Размер пошлины для внесения исправлений в записи кадастра, в том числе – допущенные сотрудниками ГКН составляет 350 рублей. За получение нового кадастрового паспорта с актуальными данными о кадастровой стоимости участка вам придётся заплатить ещё 200 рублей.

Если вы будете решать вопрос в суде, государственная пошлина за подачу искового заявления составит 200 рублей. Для юридических лиц расценки по оплате государственной пошлины будут несколько выше.

Основные факторы влияющие на кадастровую стоимость земельного участка

1. Вид разрешенного использования

Вид разрешенного использования для некоторых из земельных участков может быть уже установлен.

Например, земельный участок был предоставлен в пользование или в собственность в 1993 году. В свидетельстве на землю указано, что данный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

Бывает так, что вид разрешенного использования на земельный участок не установлен. Земельный участок предоставлен в 1993 году в собственность, но в документе (свидетельстве) на право собственности на землю не указан вид разрешенного использования. Тогда собственнику или пользователю данного земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления (орган государственной власти) с заявлением об определении вида разрешенного использования конкретного земельного участка.

Следует знать, что отнесение конкретного земельного участка к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам:

– в случае наличия на конкретном земельном участке возведенных (построенных) объектов недвижимости, разрешенное использование такого земельного участка должно соответствовать функциональному назначению строения. В свою очередь, назначение строения можно определить по записи в документах по технической инвентаризации.

Например, в техническом паспорте на здание указано, что оно имеет назначение -«офис». Следовательно, земельный участок следует отнести к группе №7 (с видом разрешенного использования) для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Например, на интересующем нас земельном участке расположено два здания. Одно из зданий имеет запись в техническом паспорте о виде своего функционального использования – «офис», второе здание имеет запись – «производственное помещение». Тогда вид разрешенного использования будет определен на земельный участок, расположенный под данными зданиями следующим образом: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «Для размещения производственных и административных зданий».

В том случае, когда земельный участок не застроен, то устанавливается один из 17 видов разрешенного использования, при этом учитываются требования градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Теперь о том, как осуществляется определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков.

1. Субъектом Российской Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки всех земельных участков, расположенных на его территории. 2. Росреестром (управлением по соответствующему субъекту) составляются списки земельных участков, подлежащих оценке. В данном списке отражаются такие характеристики земельного участка, как: площадь участка, место расположения участка, наличие или отсутствие на участке строений, в случае наличия строений на участке, указывается их назначение. 3. Росреестр привлекает оценочную организацию, которая определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и для каждого из видов разрешенного использования. За основу берется среднерыночная стоимость земельных участков в конкретном квартале с определенным видом разрешенного использования

Также принимаются во внимание средние рыночные цены стоимости объектов недвижимости (строений), расположенных на данных земельных участках. Иными словами, удельный показатель – это средняя рыночная стоимость одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешенного использования

4

Результаты кадастровой оценки утверждаются нормативным актом субъекта Российской Федерации. 5. Утвержденные результаты кадастровой оценки вносятся в систему кадастрового учета соответствующего управления Росреестра по конкретному субъекту Российской Федерации.

В соответствии с действующим законодательством, кадастровая оценка земельных участков должна проводится не реже одного раза в пять лет.

Очередная кадастровая оценка земельных участков в Москве должна быть окончена не позднее декабря 2012 года. Поэтому , можно предположить, что при проведении новой кадастровой оценки стоимость земли в Москве, цена земли значительно подрастет, ввиду ее востребованности.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка через суд?

В исковом заявлении следует указывать все сведения о заявителе и ответчике, в качестве которого будет выступать председатель комиссии, отказавший внести изменения в учетные данные. Всю информацию об ответчике заявитель может найти в мотивированном отказе на заявление о понижении стоимости участка.

Основное содержание иска должно состоять из сведений о существовании ошибки в оценке кадастровой стоимости ЗУ, основных характеристиках участка, аргументированной позиции истца, факте работы независимых оценщиков, а самое главное необходимо указать, что было обращение в комиссию Росреестра, где был получен отказ.

Дополнительно заявитель имеет право тезисно обратиться к суду со следующими просьбами:

1. Признание завышенной стоимость ЗУ недействительной;
2. Согласие с оценкой независимой экспертизы;
3. Внесение исправлений в учетные записи.

Затем необходимо указать все заключения оценщиков и перечень документов, которые подавались в отделение кадастра вместе с заявлением.

Очень важно к иску приложить обоснованный отказ комиссии, поскольку его наличие доказывает соблюдение владельцем земли всех правовых норм по досудебному урегулированию проблемы.

Образец искового заявления можно скачать по этой ссылке.

Положительное постановление суда передает право комиссии урегулировать вопрос о переоценке ЗУ. Если же заявитель получил отказ, то он вправе обжаловать полученное решение в арбитражном суде следующей инстанции.

На что влияет корректировка

Значение кадастровой стоимости оказывает существенное влияние на следующие моменты:

• Расчет оплаты за аренду земель при определенных условиях;
• Величину земельного налога, который определяется в процентном соотношении к кадастровой стоимости.

Наиболее значимым в данном случае является именно влияние на расчет налога, поскольку практически каждый собственник земельного участка за редким исключениями льготных групп несет обязательство совершения таких перечислений в бюджет страны.

Вычисление налога осуществляется также на основании процента, определенного для каждой отдельной категории земель, при этом средняя ставка находится на уровне 0,3% и может значительно колебаться как в большую, так и меньшую сторону.

Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня

В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

• жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);

• жилое помещение (квартира, комната);

• гараж, машино-место;

• единый недвижимый комплекс;

• объект незавершенного строительства;

• иные здание, строение, сооружение, помещение ( НК РФ).

В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.

Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:

• если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;

• если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;

• если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.

Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.

Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:

• в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;

• в суд ( НК РФ) – процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.

  

  

  

  

  

  

  

  

  

  

Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.

Как исправить ошибку в кадастровой оценке?

Помните, что изменение кадастровой стоимости после исправления всех ошибок может произойти как в сторону уменьшения, так и увеличения. Поэтому перед переходом к активным действиям рекомендуем убедиться, что они приведут вас к желаемому снижению кадастровой стоимости, а не наоборот. Этот анализ поможет провести юрист по имущественным правам или оценщик – тот, кто знает принцип расчета суммы налогов на базе кадастровой стоимости.

Если вами все же принято решение о проведении “работы над ошибками”, то приступаем к делу. Начинать следует с анализа предварительного отчета. Этот документ является результатом проведенной кадастровой оценки и публикуется на сайте Росреестра с тем, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и при желании подать заявление на исправление данных.

Предварительные отчеты начинают появляться в фонде данных государственной кадастровой оценки со второй половины лета и до начала осени. Далее не позднее 30 ноября 2023 года эти отчеты должны быть скорректированы и утверждены, а потом – переведены в статус “основных”.

Именно в период между публикацией предварительного отчета и перевода его в основной и нужно искать неточности. На это дается 30 дней, в течение которых процедура внесения изменений проще (п.13 ст. 14 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ “”). Но не отчаивайтесь, если не успели этого сделать – вносить изменения можно и позже, только немного сложнее.

Как только появится предварительный отчет, необходимо его скачать. Это долгая и нудная процедура. В любом случае наберитесь терпения и качайте, сколько бы дней не потребовалось для этого. Потом отчет нужно самым тщательным образом проверить: проанализировать данные всех ценообразующих характеристик объекта и конечную оценку кадастровой стоимости.

Если вы нашли ошибки, обращайтесь в региональные отделения ГБУ, находящиеся в вашем субъекте. Список этих организаций приведен на сайте Росреестра в разделе “Фонд данных государственной кадастровой оценки”. Там же вы найдете проекты отчетов и другую информацию.

Отправьте замечания и предложения к предварительному отчету в ГБУ

Важно добиться исправления кадастровой стоимости еще на этапе предварительного отчета, ДО ее утверждения. На это законом отведено только 30 дней

По окончании этого времени отчет перестанет являться “предварительным” и будет утвержден, что осложнит исправление ошибок в кадастровой стоимости, но все же не сделает этот процесс невозможным.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка арендатору?

Стоимость по кадастру может оспорить не любой арендатор. Обратиться за изменением этой характеристики участка вправе только то лицо, для которого арендная плата за надел начисляется исходя из кадастровой стоимости. То есть, если в договоре аренды указано, что плата за землю зависит от цены по кадастру, можно оспорить такую стоимость.

В договоре должна быть указана и величина земельного налога, как один из факторов, определяющих размеры арендной платы. Также придется обсуждать намерение по изменению стоимости с владельцем территории. Если собственник не против, а уполномоченные органы снизили цену земли по кадастру, то уменьшается и арендная ставка.

В случае аренды участков, относящихся к муниципалитету или ведению госорганов, кадастровая стоимость почти всегда связана с платой арендатора. Иные условия могут устанавливаться только по договоренности сторон. В любом из этих случаев, чтобы оспорить оценку земли по кадастру, арендатор должен:

1. Оформить выписку из ЕГРН и изучить ее на предмет ошибок;
2. Заручиться поддержкой собственника в части оспаривания стоимости;
3. Получить заключение о рыночной цене арендуемой территории;
4. Отправить документы и заявление в комиссию по спорам о кадастровой стоимости;
5. В случае отказа, либо, если ответ не дали в течение 30 дней, обратиться в суд.

Выписку из ЕГРН надо тщательно проверить – должен быть указан правильный адрес, назначение и площадь участка. От собственника нужно получить согласие (оформленное на бумаге) на оспаривание оценки. Узнать рыночные расценки в отношении территории можно у независимых оценщиков.

• Если арендатор – юридическое лицо, перед судом необходимо провести экспертизу заключения независимых оценщиков в оценочной СРО.
• Если на участке имеются объекты недвижимости, потребуются правоустанавливающие документы на них, а также технический паспорт на каждый объект и поэтажный план.

В исковом заявлении нужно потребовать установления стоимости по кадастру на уровне рыночной оценки (в соответствии с приложенным отчетом оценочной компании). Если все сделать правильно на этапе общения с госорганами, в суд обращаться не придется. Земельные юристы нашей компании оспорят кадастровую стоимость и представят ваши интересы в суде, если нужно.