Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Виды разрешенного использования земельных участков

Законодатель выделяет 3 вида разрешенного использования:

• основное;
• условно разрешенное;
• вспомогательное.

Вспомогательный вид, как правило, используются одновременно с основным или условно разрешенным. При условно разрешенном использовании требуется получение согласия органов местного самоуправления. Для этого проводятся публичные слушания, на которых принимается решение.

Основные

Основные виды устанавливаются новым классификатором ВРИ. В нем не только упорядочили имеющуюся информацию, но и внесли новые виды:

• малоэтажная квартирная застройка;
• земли для строительства гаражей;
• участки для строительства поликлиник и больниц;
• территории, предназначенные для строительства детских садов и школ;
• земли для строительства высших профессиональных учебных заведений различных уровней;
• земли для оборудования метеослужб.

Согласно законодательству ВРИ земельного участка, не предусмотренные классификатором, в кадастр вноситься не будут. Изменение вида разрешенного использования осуществляется также в соответствии с классификатором. Изменение считается оформленным с момента внесения сведений в государственный кадастр.

Основные ВРИ расположены в документе по разделам, характеризующимся целевым назначением участка. Это земли:

1. сельскохозяйственного назначения;
2. жилой застройки;
3. для осуществления предпринимательской деятельности;
4. рекреационные;
5. производства;
6. транспорта;
7. предназначенные для обороны и безопасности;
8. охраняемые государством;
9. лесов;
10. водных объектов;
11. общественного использования.

Каждый раздел состоит из подразделов. Например, «жилая застройка» включает:

• строительство жилых домов не выше 3 этажей;
• усадьбу для ведения подсобного хозяйства;
• блокированную застройку;
• передвижное жилище;
• строительство домов средней высоты;
• строительство многоэтажек;
• обслуживание жилой застройки.

Каждый вид детально конкретизируется. Например, «приусадебный участок» включает:

• строительство малоэтажного дома;
• выращивание сельскохозяйственной продукции;
• строительство гаража и дополнительных подсобных помещений;
• разведение домашних животных.

Условно разрешенные

Отличительной особенностью условно разрешенного вида является получение разрешения у соответствующих органов.

Порядок закреплен в Градостроительном кодексе:

• собственник земельного участка, желающий изменить основной ВРИ или получить разрешение на условно разрешенный, письменно оформляет заявку, которую направляет в уполномоченный орган местной администрации (совет, комиссия и т.д.);
• проведение публичных слушаний об изменении ВРИ и подготовка заключения;
• в случае положительного решения готовятся рекомендации по использованию земли, при неудовлетворительном ответе предоставляется письменный отказ с обоснованными причинами;
• занесение сведений в кадастр недвижимости.

Пример условно разрешенного вида — установка временного сооружения для торговли на территории земель, предназначенных для жилой застройки.

Вспомогательные

Вспомогательные виды направлены на дополнение функционала и обслуживания основных и условно разрешенных ВРИ.

К ним относятся:

• проезды общего пользования;
• объекты, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг;
• парковки, стоянки, гаражи, предназначенные для обслуживания основного и условно разрешенного вида;
• спортивные и детские площадки;
• площадки, предназначенные для бытового обслуживания;
• общественные туалеты;
• объекты торговли, общественного питания;
• вагончики, предназначенные для временного пребывания;
• иные объекты.

Виды разрешённого использования

В зависимости от федерального значения земли, её местоположения и статуса устанавливается классификатор видов пользования участками.

Собственники земельных участков или те, кто планируют использовать земельные наделы для какой-либо деятельности обязаны ознакомиться с классификатором, который хранит информацию о видах разрешённого использования. Такие познания позволят использовать землю по её назначению, определению, а также позволят избежать административного наказания, штрафных санкций.

Если владелец земельного участка планирует заняться строительством, огородничеством или любым другим видом деятельности по отношению к территории, он должен быть уверен в легальности своих действий и правильности выбора.

Перечень содержит несколько больших групп ВРИ:

• основное целевое использование;
• условное;
• вспомогательное.

Земли с основным статусом предполагают целевое использование территории, которое предполагается законом и устанавливается после изучения запроса. Использовать земли с условным статусом можно только, подготовив расширенный пакет документов и получив необходимое разрешение от органов муниципальной власти. Её использование предполагает разработку и подготовку земли к осуществлению задуманного плана. Вспомогательные наделы используются для поддержки деятельности основных участков. Целевое использование вспомогательных видов предполагает качественное использование земли для реализации конкретных видов деятельности.

Каждый собственник земли обязуется установить статус своих владений перед началом использования территории. Для этой цели в юридической практике активно используют специально созданный классификатор. Документ содержит детальную информацию, что касается категорий, значимости объекта, его статуса

Закон был принят в 2014 году, это важное уточнение в земельном кодексе, что касается правильного использования земли

Приказ содержит сведения, точные данные о том, на каком участке и каким видом деятельности необходимо заниматься.

В 2018 году перечень выглядит так:

• использование в сельскохозяйственных целях, для жилых объектов;
• общественное использование недвижимого имущества при строительстве;
• территория для отдыха, туризма;
• заповедники, водные хранилища, леса;
• разведение овощей, фруктов, животноводство.

Какие ВРИ подходят для индивидуального строительства

Для индивидуального строительства, в соответствии с классификатором, подходят следующие участки.

Жилые здания постоянного проживания

На участках с кодом разрешенного использования:

• 2.0. – жилая застройка;
• 13.2. – ведение садоводства;
• 13.3 – ведение дачного хозяйства (в соответствии с ФЗ N217, который вступает в силу с 2022 года).

Сезонные жилые объекты

На участках с кодом:

• 13.1. – ведение огородничества (только некапитальное строительство);
• 13.2. – ведение садоводства;
• 13.3. – ведение дачного хозяйства.

Нежилые здания, сооружения и постройки

На участках с кодом 1.0. – сельскохозяйственное использование (вспомогательные сооружения для ведения хозяйства), на участках с кодом 4.0 – предпринимательство (строительство нежилых зданий с целью получения прибыли).

Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков (с изменениями на 6 октября 2019 года)

—       строительство или реконструкция на земельном участке объекта недвижимого имущества с другим функциональным назначением, нежели предусмотрено в виде разрешенного использования;

—       изменение функционального назначения уже существующего объекта недвижимости;

—       уточнение вида разрешенного использования неправильно внесенного или  в связи с приведением в соответствие с новым Классификатором ВРИ.

Рис. 1 – Процедура изменения ВРИ земельного участка (на основании ст. 36-39 ГрК РФ)

1)     Какие выбирать ВРИ земельных участков до внесения изменений в правила землепользования и застройки (до 1 января 2020 г.)?

Все процедуры по установлению и изменению ВРИ земельных участков, описанные в ГрК РФ, основываются на разработанных ПЗЗ. Но согласно новому Классификатору, ВРИ земельных участков после 24 декабря 2014 г. должны определяться в соответствии с Классификатором. Какой ВРИ выбирать: из ПЗЗ или Классификатора (если они не совпадают)?

Ведь согласно Федеральному закону №171-ФЗ от 23.06.2014  «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» органы местного самоуправления обязаны внести изменения в ПЗЗ в соответствие с Классификатором только до 1 января 2020 г.

Мнения по этому поводу различные, сложившейся практики ввиду относительно недавнего принятия изменений не существует. Некоторые органы местного самоуправления начали заранее подготавливать изменения в ПЗЗ, что можно считать наиболее рациональным решением.

—       разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения Классификатора (фактически до даты вступления в силу изменений в соответствии c Федеральным законом №171-ФЗ, то есть до 1 марта 2015 г.), признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору;

—       правообладатель земельного участка вправе подать в уполномоченный на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления заявление об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору.

2)     Какие существуют процедуры установления и изменения ВРИ земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются?

До принятия ПЗЗ, но не позднее 1 января 2012 г. на практике (в соответствии с разъяснениями Минэкономразвития ) действовала норма, согласно которой изменение разрешенного использования земельного участка, для которого градостроительные регламенты не распространяются, осуществлялась решением органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний.

Поскольку на сегодняшний день отсутствует какой-либо нормативный акт, который предусматривал бы порядок изменения разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий, наиболее правильным будет вывод, что осуществляться такой порядок не может. Исходя из этого, изменение ВРИ земельных участков сельхозугодий законодательством не предусмотрено.

Кроме прямых указаний нормативных актов и разъяснений к ним на практике большое значение имеет сложившаяся в РФ судебная практика по данному вопросу. Наиболее часто в судебной практике принимаются решения о невозможности изменения разрешенного использования сельскохозяйственных угодий без изменения категории земель в порядке, определенном Законом о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую .

Еще одной практикой, с которой больше всего нужно считаться, являются фактически принятые в последние годы органами местного самоуправления постановления (решения) об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка. Земельные участки с ВРИ «для сельскохозяйственного производства» или «для ведения фермерского хозяйства» довольно часто трансформируются в земельные участки «для ведения садоводства» или «для ведения дачного строительства». При этом такие участки успешно проходят кадастровый учет и регистрацию прав.

Таким образом, ответ на вопрос, разрешено или не разрешено изменять ВРИ земельных участков из земель сельскохозяйственных угодий, зависит от многих нюансов. По законодательству нельзя, но на практике можно. По каждому конкретному земельному участку все документы и правовой режим использования необходимо рассматривать отдельно и желательно на основании сложившейся практики в конкретном регионе.

Общая информация о земельных участках

Земельный участок – это объект особого внимания со стороны государства. В силу своих свойств он в первую очередь рассматривается как природный объект и ресурс и только потом как объект вещных прав.

Будучи природным ограниченным ресурсом, земля находится под охраной со стороны закона. Она – незаменимый компонент окружающей среды, базис для развития человечества и важнейший фактор производства.

Буквальное определение земельного участка звучит так: это часть суши, имеющая строго определенные и зафиксированные документально границы. С этой точки зрения земля может быть не только природным ресурсом, находящимся под особой охраной со стороны государства, но и объектом гражданского оборота.

Даже в таком случае земля, будучи объектом вещных прав, находится под контролем государства, в том числе в части исполнения экологических требований и соблюдения целевого назначения.

Важно понимать, является ли недвижимым имуществом земельный участок. Ответ на этот вопрос дает ст. 130 ГК

130 ГК.

Земли в форме недвижимости могут быть образованы как из других участков, так и из ранее неиспользуемых земель, находящихся, например, в государственной или муниципальной собственности.

Узнать, что такое земельный участок как объект права собственности, можно из ст. 6 ЗК. Согласно ей, такая земля является недвижимостью, представленной в виде части почвенного слоя, обладающего характеристиками, позволяющими выделить эту поверхность как индивидуально определенный участок в массе других объектов недвижимости.

Проще говоря, если границы участка закреплены документально, он является недвижимостью и может быть объектом гражданского оборота.

Хозяйственные общества, обладающие землей, в своей документации указывают любой земельный участок как основное средство. Это связано с экономическим свойством земли, ведь она является минимумом и базой, без которого невозможна любая хозяйственная деятельность. Поэтому участки можно считать главным средством производства, особенно в сельском хозяйстве. Они обладают важными характеристиками, такими как непереместимость в пространстве, зависимость от климатических факторов, плодородие и так далее. Это отражается и на ценности земли как объекта недвижимости.

Почему возникает необходимость в согласовании вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка

Начнем с того, что:

1. На землях населенных пунктов, сельскохозяйственных землях (кроме сельхозугодий), землях промышленности, связи, радиовещания, – устанавливается градостроительный регламент. На остальных категориях земель он отсутствует.
2. Градостроительный регламент подразумевает деление территории на зоны, в рамках каждой зоны существуют разрешенные назначения земель, в соответствии с которыми могут использоваться участки независимо от форм собственности. Например, есть зона под жилую застройку, в которой невозможно построить промышленный объект, а есть зона промышленной застройки, в которой нельзя возводить жилые дома.
3. Перечень назначений земель, которые можно выбрать в пределах одной градостроительной зоны, довольно обширен. В совокупности с жилой застройкой предусмотрено использование участков под магазины, школы, ветеринарные клиники, парикмахерские, банки и т. д. – все эти назначения земли относятся к основным видам для конкретной территориальной зоны.

В каждой зоне, помимо основного перечня, существует вспомогательный и условно-разрешенный. Вспомогательный вид можно выбирать как дополнительный к основному или условно-разрешенному, но он не может применяться отдельно от них. Например, назначение участка под индивидуальный гараж может являться вспомогательным к основному – ИЖС. А автомойка может быть включена в условно-разрешенный список. Это означает, что желающим использовать участок под автомойку для начала нужно согласовать выбранное использование с местной властью.

Основной и вспомогательный ВРИ собственник участка может выбирать по своему усмотрению – просто подав заявление в Росреестр. Условно-разрешенное назначение земли можно установить только после согласования с уполномоченным органом власти.

Как узнать, какие назначения земли предусмотрены в зоне расположения вашего участка? Закажите правила землепользования и застройки (ПЗиЗ) по адресу или кадастровому номеру земельного участка, в МФЦ или через портал Госуслуг. Вы получите выписку из ИСОГД, в которой указано, в какой именно зоне находится ваш участок, и какие назначения можно выбирать в качестве основных видов, вспомогательных, а какие – только через согласование с органами власти.

Для чего понадобился такой классификатор

Приказ о ВРИ был принят в 2014 году с целью структурировать имеющуюся о территориях информацию и классифицировать её. В 2015 году в документ был внесён ряд правок. До этого момента законом не было определено, какие есть виды разрешённого использования земли. Была лишь классификация наделов, формулировка некоторых из них была откровенно неточной и размытой. Тогда собственник имел возможность сам выбрать, какую деятельность вести на своём участке согласно ВРИ без необходимости получать какое-либо разрешение. Новый и старый классификаторы сильно различались. До 2014 дифференцировать землю и выделять целевое назначение каждого надела могли сами органы местного самоуправления. Это привело к тому, что не было единого стандарты, в каждом регионе существовали свои нормы. Такие сведения не могли быть включены в единый государственный реестр, вся информация хранилась исключительно у местных властей. Все эти аспекты затрудняли контроль над использованием земельных ресурсов в стране.

Поэтому был введён новый классификатор разновидностей разрешённого использования наделов, в работе которого используются специальные шифры.

После присвоения некой территории определённого шифра, данные об этом передаются в Государственный реестр. В итоге это позволяет контролировать процесс использования земельных массивов, в любой момент при необходимости можно провести анализ той или иной зоны, чтобы дать возможность гражданам использовать столь ценный природный ресурс грамотно. Согласно классификатору, распоряжаться наделами могут:

1. Граждане физлица;
2. Юридические лица и предприятия, в том числе и сельхозпроизводители;
3. Муниципалитет и госучредители.

С использованием кодов категорий участков земли контролировать их применение стало проще и процесс максимально прозрачен.Итак, какие категории земли существуют? Согласно ст. 7 Земельного Кодекса существует всего 7 категорий земли:

• Земли сельхознужд;
• Населённых пунктов;
• Спецназначения (для связи, безопасности, обороны и пр.)
• Лесной фонд;
• Водный фонд;
• Особенно охраняемые территории;
• Земли запаса. Это те участки, которые в конкретный момент времени не используются, а находятся в резерве.

Вместе с тем факт того, что некоторому участку присвоена определённая категория, ещё не говорит о том, что использовать этот надел можно исключительно согласно его первоначальному назначению. Все дело в том, что в рамках одного участка грунт может быть разным, неоднородным. Поэтому все существующие категории земли в свою очередь делятся ещё на ряд видов и подвидов. Иногда государством разрешено использовать участок не по его целевому назначению, главное, чтобы это было в рамках присвоенной ему категории.

Пример. Земельным кодексом дано право использовать земли сельскохозяйственного назначения не только для выращивания там продукции, но и с целью возведения там дачных домиков.

Перед покупкой любого участка важно уточнить его категорию и вид разрешённого использования. Найти эти сведения очень просто, запросив на землю кадастровый паспорт. Сегодня в активном обороте всего две категории: это сельхозназначение и земля населённых пунктов

В теории даже часть лесного фонда можно оформить в частную собственности, но этот вариант редко используемый, поэтому рассматриваться не будет

Сегодня в активном обороте всего две категории: это сельхозназначение и земля населённых пунктов. В теории даже часть лесного фонда можно оформить в частную собственности, но этот вариант редко используемый, поэтому рассматриваться не будет.

Классификация земельных участков

С 2015 года в земельном законодательстве России произошли изменения, был введен классификатор ВРИ. Он определяет и описывает на каких землях возможна та или иная деятельность, какие объекты могут на ней находиться. В Классификатор входит 12-ть общих ВРИ земельных участков и 81 уточненный вид.

Обобщенные виды ВРИ:

1. сельскохозяйственные земли;
2. под жилую застройку;
3. объекты капстроительства общественного пользования;
4. предпринимательство;
5. отдых;
6. производство;
7. транспорт;
8. оборона;
9. изучение и охрана природы;
10. лесное хозяйство;
11. водное хозяйство;
12. общепользовательские земли.

Рассмотрим их особенности более предметно.

1. Сельхозземли

Включают в себя 18 уточненных видов. Сюда относят участки, находящиеся за пределами населенных пунктов, для выращивания сельскохозяйственных культур, разведения скота, рыбы и птицы. Есть возможность возводить постройки для нужд сельского хозяйства (фермы, зернохранилища и др.), строить дороги для обслуживания сельхозугодий, засаживать лесопосадками для защиты насаждений и почвы.

Эти земли занимают более 1/4 территории России, основная часть территорий занята пашнями. Они наиболее ценные для государства, так как обеспечивают страну продуктами питания и четвертая часть населения работает на этих землях.

2. Жилая застройка

Сюда относятся участки, на которых расположены все жилые здания и постройки для проживания в них людей, малоэтажные и высотные здания, дачные и садовые дома, личные приусадебные участки, размещение гаражей, помещения для сельхоз животных, среднеэтажные застройки. В этот вид входят пункты с 2.1. по 2.7.

3. Объекты капстроительства общественного использования

Это земельные участки под всеми зданиями и сооружениями, обеспечивающие бытовые, духовные и социальные удобства человека. Сюда же включены территории, где расположены различные коммунальные службы, школы, храмы, гостиницы, организации и объекты ведущие исследования и научную деятельность, органы управления, ветеринарные клиники и питомники несельскохозяйственных животных. Входит 10 пунктов уточнений.

4. Предпринимательство

На этих землях размещаются торговые комплексы, магазины, банки, рынки, гаражи и стоянки для работников и посетителей. А также всевозможные развлекательные комплексы, казино, аттракционы с целью извлечения выгоды из жилого помещения. Всего 9 пунктов.

5. Отдых

Это места для занятий спортом, прогулок, охоты. На этих землях располагаются следующие объекты: спортзалы, бассейны, теннисные корты, туристические базы, расположение причалов для небольших судов и мест для рыбалки. Оборудование полей для игры в гольф и для конных прогулок. Всего 5 пунктов.

6. Производство

В эти пункты входят территории, на которых расположены: недропользование, легкая и тяжелая промышленность, строительство, производство продуктов, связь и энергетика, сооружения которые служат для хранения, перераспределения грузов, базы, склады, полностью обеспечивается космическая деятельность. Всего 5 пунктов.

7. Транспорт

Земли для обустройства различных путей сообщения: железнодорожные, магистрали, шоссе, метро. А также водного и воздушного транспорта: порты, пристани и причалы, аэропорты. Нефте- и газопроводы и объекты для их эксплуатации. Входит пять пунктов уточнений.

8. Оборона и безопасность

Расположение объектов для подготовки и размещения Вооруженных Сил РФ, объекты для производства оборудования и техники для армии. А также для войск, отвечающих за внутренний правопорядок и спасательных служб, помещений для казарм, тюрем, колоний. Четыре уточненных пункта.

9. Изучение и охрана природы

Особые территории, где важна сохранность природы, изучение животных и растений, создание охраняемых заповедных территорий, курортные зоны, памятники древности, представляющие ценность, как объекты культурного наследия. Уход и правильное использование природных запасов в заказниках и природоохраняемых зонах. Пять пунктов.

10. Лесной фонд

Территории, где растет лес, проводятся выращивание, вырубка, переработка, а также восстановление и охрана лесов. Задел лесных запасов и их переработка (живица, грибы, ягоды). Размещение временных построек для их хранения и переработки. 4 пункта уточнений.

11. Водный фонд

Все водные объекты включая реки, озера, моря, ледники, ручьи, болота и другие. Охрана, общее и специальное использование всех водных ресурсов, строительство различных гидротехнических сооружений, необходимых для эксплуатации.

12. Общепользовательские территории

Кладбища и места для хранения радиоактивных отходов, земли которые в запасе (не используются). Тротуары и дороги в городах, набережные и скверы в парках. Три пункта.

Категория земель и вид разрешенного использования

• земельные участки, используемые в сельскохозяйственных целях государством, предприятиями или частными лицами;
• земли поселений, предназначенные для развития жилищного строительства и инфраструктуры территории сел и городов;
• территории специального и промышленного назначения предназначены для обеспечения производства и добычи ископаемых;
• особо охраняемые земельные участки и объекты, как правило, это территории, которые имеют историческую, эстетическую, культурную или природную ценность. Такие участки полностью или частично исключены из оборота;
• территории лесного фонда – леса и территории, используемые для лесничества;
• территории водного фонда – участки земли, на которых располагаются водные объекты или водохозяйственные постройки и сооружения;
• земельные участки запаса/ – территории, находящиеся в собственности государства или муниципальных образований. Использовать такие земли можно, только после того, как они будут переведены в другой статус.

В юридической классификации главным таксоном является категория земли, которая отражает цель назначение земельных участков. В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.