Как сдать землю в аренду и грамотно оформить сделку?

Форма соглашения и бланк договора, скачать

Обязательные реквизиты:

• Паспортные данные обеих сторон в сделке, их место постоянной или временной регистрации.
• Юридический адрес предмета сделки, номер кадастрового паспорта, общая площадь надела.
• Описание порядка передачи прав и возникших обязательств по новой сделке.
• Если есть задолженность по уплате аренды старым пользователем, то описание способа ее погашения и полная сумма долга. Она учитывается при оплате аренды новым правообладателем.
• Основания возникновения прав на аренду у прежнего владельца: арендный договор, кадастровые и прочие документы, подтверждения оплаты аренды.
• Справка из реестра прав об отсутствии ограничений: земля не заложена, не находится в судебном споре.
• Условия и размер оплаты арендной земли. Оплату можно разграничить: можно внести одноразовый платеж, а можно оплачивать ежемесячно или ежеквартально, по соглашению сторон по сделке.
• Можно наделить нового арендатора и дополнительными обязанностями, например, оплачивать расходы по улучшению качества земли и другие обязательства.
• Дата составления соглашения и подписи обеих сторон.

Соглашение позволяет только пользоваться земельным наделом, но право распоряжения остается у его настоящего владельца. Но передать можно только те права на землю, которые присутствовали у арендатора, невозможно передать то, чего нет в природе.

Форма соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

СОГЛАШЕНИЕ о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка« » _________  2012 года                                                       ст. Новопокровская  Ф.И.О.___________________ ИНН _________________, дата рождения:_____________ место рождения: _________________ паспорт:____________________, выдан ______________________________  код подразделения_____________, зарегистрирован:  _________________________________________________________   именуемое в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны и Ф.И.О., гражданин РФ, пол: мужской, дата рождения _____________, место рождения: ______________________,      паспорт:     серия: __________________ выдан: _______________,  __________________________, код подразделения: ____________, зарегистрирован: _________________________________________, именуемый в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:1. «Сторона 1» уступает, а «Сторона 2» принимает на себя солидарно права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения(населённных пунктов) от___________________№ _____________  зарегистрированного _____________ 20___ за № __________________ в  ____________ отделе Управления Росреестра по _________________(области) краю, предметом которого является земельный участок из земель(сельскохозяйственного назначения) населенных пунктов, для эксплуатации здания магазина (производста сельскохозяйственной продукции и т.п.),с кадастровым № _______________ площадью _________ кв.м., расположенный по адресу:________________________________________________, расположенный в границах участка.2. На момент государственной регистрации настоящего Соглашения Сторона-1 обязуется оградить Сторону-2 от любых материальных затрат, издержек и потерь, в том числе связанных с уплатой обязательных платежей и выплат, а также обязательств перед третьими лицами, связанных с заключением настоящего Соглашения и основным договором.3. Сторона-1 гарантирует, что к моменту подписания настоящего Соглашения все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п. 1, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, будут выполнены ею в полном объеме и своевременно.4. Обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок наступает у Стороны-2 с момента вступления в силу настоящего Соглашения.5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в __________________ отделе Управления Росреестра по ________________ краю (области)6. Настоящее соглашение составлено в 4 (четырёх) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: два экземпляра сторонам договора, один экземпляр —    ______________ отделу Управления Росреестра по__________________(области) краю, один экземпляр – администрации муниципального образования _______________район.7. Расходы по государственной регистрации настоящего Соглашения в _____________ отделе Управления Росреестра по ____________ (области) краю возлагаются на Сторону-2.( на Сторону-1)Подписи сторон.Сторона — 1Сторона — 2

Аренда земли и закон

Гражданский и Земельный кодексы РФ — основная законодательная база, регулирующая земельные отношения. В соответствии с ней право на получение объекта недвижимости в аренду имеют и граждане страны, и иностранцы.

Нельзя арендовать землю, которая находится в федеральной собственности (ст. 27 Земельного Кодекса).

Арендовать земельный участок можно только после его постановки на кадастровый учет. Объект, находящийся в долевой собственности, подлежит сдаче в аренду на стандартных условиях. Единственным отличием данной процедуры является предоставление расширенного пакета документов.

Ограничения при формировании участка

Наш участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «ведение садоводства». Это означает, что мы можем выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд, построить гараж, хозяйственные постройки, садовый или жилой дом не выше трех этажей. В доме можно оформить постоянную прописку.

Но даже на участках, разрешенных под застройку, могут быть установлены ограничения. Они отражаются на кадастровой карте. Чтобы их посмотреть, в меню нужно выбрать функцию «Слои» и пометить галочкой «зоны с особыми условиями использования территории». Тогда установленные ограничения подсвечиваются светло-зеленым цветом.

На наш участок установлены два ограничения: часть земли относится к зоне отчуждения линии электропередачи, а часть — к водоохранной зоне ручья. Поэтому мы можем построить дом только на определенном расстоянии от опоры ЛЭП, не должны сливать сточные и дренажные воды в ручей и обязаны заасфальтировать парковку для автомобиля.

Зона отчуждения ЛЭП. Это территория по обе стороны опоры ЛЭП, на ней нельзя возводить никаких построек. Зону отчуждения устанавливают для безопасности линий электропередач и защиты здоровья людей от вредного воздействия электромагнитного поля.

Расстояние охранной зоны отмеряют от крайних проводов. Удаленность разрешенной постройки зависит от напряжения линии электропередачи:

• 35 кВ — 15 м;
• 110 кВ — 20 м;
• 150—220 кВ — 25 м;
• 220—500 кВ — 30 м;
• 750 кВ — 40 м;
• 1150 кВ — 55 м.

По нашему участку проходят ЛЭП с напряжением 150 кВ, значит, мы можем построить дом не ближе 25 м от опоры. Для наглядности зону разрешенной застройки на плане мы окрасили желтым цветом. В аренду мы можем оформить весь участок, а построить дом — только в выделенной яркой части.

Так выглядит итоговый набросок схемы выбранного участка с привязкой к рельефу. Схема нарисована в сервисе Google Earth. Ярко-желтым отмечена зона возможной застройки, учитывающая все ограничения

В водоохранной зоне дом построить можно, но нельзя сливать в ручей сточные и дренажные воды. Нам нужно построить герметичный септик или подключиться к централизованной системе канализации.

Еще нужно заасфальтировать парковку для автомобиля — в водоохранной зоне парковать машину можно только на специально оборудованном месте с твердым покрытием.

На кадастровой карте водоохранная зона обозначена светло-зеленым цветом. Наш участок — на плане он выделен желтым — практически полностью расположен в водоохранной зоне ручья.

Наш участок почти полностью расположен в водоохранной зоне ручья

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Земля в аренде, как продать?

1. Если продать участок решил арендодатель.

Если у арендодателя в порядке документы, подтверждающие право собственности на землю, он, как полноправный хозяин, имеет право продать землю, несмотря на то, что на нее наложено обременение в виде договора аренды. И уже покупатель, после того, как получит на руки свидетельство о регистрации права собственности, имеет право,  найдя законные основания, отказать арендатору в аренде. А далее распорядиться участком по своему усмотрению.

Случай номер два часто возникает при продаже строения, которое находится в собственности, а земельный  участок в аренде, опытные риэлторы это знают.

2. Если продать участок решил арендатор.

Арендатор продать участок права не имеет. Но он имеет право переуступить свои обязанности, прописанные в договоре аренды, другому лицу. Но только в том случае, если владелец участка даст на это свое согласие. При этом, согласие должно быть получено обязательно в письменном виде. Если такое согласие получено, переуступить права на участок арендодатель может как за определенную сумму, так и безвозмездно. В первом случае придется платить налог с полученной денежной суммы.   Если же в договоре аренды указано, что арендатор может передавать свое право пользования участком третьему лицу, пока действителен договор аренды, то переуступить свои обязанности на участок можно без получения письменного согласия собственника. При этом, достаточно уведомить его о своих действиях, но тоже в письменном виде. Этот случай подходит, если собственником земли является муниципалитет или местная Администрация.

3. Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее участок в аренде?

Основная опасность – это неисполнение своих обязательств прежним арендатором участка. Если пользование участком совершалось с соблюдением всех условий договора, то у арендодателя не возникает законных оснований для прекращения действия договора. Если же происходили какие-либо нарушения, то можно приобрести участок с уже недействующим договором аренды. Проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора. Так же следует убедиться, что нет задолженности по арендной плате. Ведь в противном случае, придется не только оплачивать чужие долги. Можно также остаться без участка, так как даже если просрочка составила 2 месяца, договор автоматически может считаться расторгнутым.

Если участок приобретается с целью построить дом – необходимо удостовериться, что вид разрешенного использования данного участка позволяет это сделать. И, кроме того, следует убедиться, что в договоре аренды отсутствует пункт о запрете на капитальное строительство (если, конечно, вас интересует строительство капитального здания). Иначе арендодатель будет иметь веские основания для расторжения договора аренды. Чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций, лучше заранее согласовать вид постройки с арендодателем.

Если на арендованном участке построен дом и введен в эксплуатацию, то арендатор получает преимущество при оформлении  на этот участок права собственности. Но при условии, что строительство было согласовано с собственником участка. В случае самовольной постройки итог, скорее всего, будет печальным: постройка или передается, на основании судебного решения, во владение собственника участка, либо сам участок со строением переходит в имущество застройщика. Следует сказать, что перечень документов на строительство дома одинаков, независимо от того, в собственности участок, или в аренде. 

Конечно, гораздо спокойнее распоряжаться участком, находящемся в собственности. Но если соблюдать все условия арендного договора, а тем более возвести строение, можно вскоре из арендатора превратиться в собственника участка.

Любой договор аренды на земельный участок или переуступки права аренды должен регистрироваться в Росреестре.

Процедура аренды земли сельхозназначения в 2023 году

Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г., арендовать землю с/х назначения можно только в том случае, если участку присвоен кадастровый номер и есть соответствующий ВРИ (код от 1.1 до 1.20). При этом не имеет значения, находится ли надел в долевом владении нескольких лиц или принадлежит одному собственнику.

Подробнее о том, какие есть виды разрешенного использования земли сельхозназначения, читайте у нас.

У государства и муниципалитета

Законодательство требует от государственных и муниципальных органов обязательного проведения аукционов, победитель которых получает право на заключение договора аренды. Избежать эту процедуру может только ограниченная категория организаций и физических лиц в случаях, когда:

• имеется Указ Президента РФ или Распоряжение Правительства о наделении землей в целях реализации инвестиционного проекта;
• сельхозпредприятие или фермерское хозяйство участвуют в программе господдержки;
• перезаключается договор аренды, срок действия которого истек.

ВНИМАНИЕ! Муниципальные органы имеют право отказаться пролонгировать договор, если арендатор нарушил условия пользования землей.

Чтобы взять в аренду землю сельхозназначения в 2023 году без участия в торгах, необходимо заполнить заявление, указав местоположение, границы и площадь участка, а затем направить его в уполномоченный орган. После рассмотрения документа, муниципалитет принимает решение о согласии и направляет его заинтересованному лицу. Затем стороны заключают договор аренды.

Все затраты, связанные с уточнением границ участка, оформлением договора и проектной документации полностью возлагаются на арендатора.

Если проводится аукцион, то заявку на участие следует подавать не позднее 5 дней до его начала. К заявке нужно приложить копию банковских реквизитов (куда в случае проигрыша будет перечислен задаток), правоустанавливающих документов (для организаций), паспорта (для граждан) и внести залог. По результатам составляется протокол и определяется победитель, который получает участок в аренду.

У частного лица

Аренда земли сельскохозяйственного назначения у частного лица проходит по упрощенной схеме. Это объясняется тем, что организации и физические лица имеют право самостоятельно определять условия договора, так как на них не распространяется действие нормативных актов, регулирующих ценообразование или иные аспекты. Кроме того, не требуется обязательное проведение аукциона, потому что владелец может найти арендатора любым удобным для него способом.

Процедура оформления проходит в четыре этапа. На первом собственнику нужно провести межевание и выделить тот участок, который планируется передать в аренду. Затем необходимо поставить участок на кадастровый учет, чтобы соответствующая запись была отражена в ЕГРН.

После оформления пакета документов на землю между собственником и арендатором заключается договор, который дает право вести хозяйственную деятельность на участке.

Если срок аренды превышает 1 год, документ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. В договор должны быть включены следующие пункты:

• кадастровый номер, паспорт с координатами и площадью участка;
• сумма аренды;
• срок действия и способ пролонгации (при необходимости);
• обязанности и права сторон;
• данные сторон;
• причины, которые могут стать основание для расторжения;
• виды деятельности, которые можно осуществлять на участке.

Как рассчитать арендную плату?

В соответствии с 65 статьей Земельного кодекса за землю, оформленную в аренду, взимается плата. Рассчитывается на основании кадастровой стоимости.

Если земля арендуется у частного лица, наймодатель не имеет прав на льготы. Стоимость участка можно узнать в кадастровом отделении.

Формула для расчета: А = К*%, где К — кадастровая стоимость, % — корректирующий коэффициент, равный:

• 0,01% — для граждан, имеющих налоговые льготы;
• 0,6% — для территорий, отведенных под садоводство, фермерство и пр.;
• 1,5% — для участков под строительство;
• 2% — если участок используется для добычи полезных ископаемых.

Виды договора и их особенности

Современная законодательная база позволяет воспользоваться двумя видами аренды земельных участков.

Виды аренды земельных участков:

1. Краткосрочный вид аренды до 10 лет. (Ст. 39.8 и 39.6 ЗК РФ).
2. Долгосрочный вид аренды земельного участка до 49 лет.

Аренда имеет ряд особенностей, одна из которых – преимущество в праве на аренду участка земли. Эта норма закона даёт возможность добросовестному арендатору продлить аренду, минуя аукционы и конкурсы.

Между физическими лицами

Договор аренды земли между физическими лицами – это договор между двумя людьми, которые не обременены юридическим статусом предприятия или организации. Проще  говоря, это частные лица, одно из которых передаёт свою землю в возмездное или безвозмездное пользование на определённый срок. Второй принимает эту землю на заранее оговорённых условиях.

Если договор заключён менее чем на один год, то он может не регистрироваться. Можно оформить договор аренды земли между физическими лицами.

Между юридическими лицами

Договор аренды между юридическими лицами обязательно подлежит государственной регистрации.

Если в договоре нет предмета договора, то есть не указано, что конкретно арендуется, по какому адресу и в каких площадях, то он не действителен. Если в договоре не указана цена арендной платы, договор тоже может считаться недействительным. В договоре может быть указан пункт, который позволяет изменять цену аренды, и тогда не надо будет заключать доп. соглашение.

Для заключения соглашения между юр. лицами можно использовать типовой договор аренды земельного участка.

Земли сельхозназначения

Понятие земли сельхозназначения указано в статье 77 Земельного кодекса. Это земли, которые находятся за пределами городской черты, и на этой земле проводятся сельхозработы: выращивают сельскохозяйственные культуры, выращивают траву для покоса или пасут животных.

Особенностью договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения является межевание земли и деление её на участки. Нужные участки ставятся на кадастровый учёт. Договор с арендатором заключается по общей форме.

АРЕНДА ЗЕМЛИ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ. Юрист для Вас. Наталья Гузанова.

Земли промназначения

К этому типу земли относятся участки за пределами городской черты. На этих участках находятся функционирующие или не функционирующие промышленные объекты.

На земли промназначения распространяются те же правила аренды, какие действую на другие типы земель.

Особенность аренды такой земли заключается в ограничениях. На землях промназначения запрещено возводить жилые здания и сопутствующие им хозяйственные постройки, проводить все виды сельскохозяйственной деятельности.

Скачать договор аренды земельного участка образецСкачать договор аренды земельно участка бланк

Договор аренды дачного участка

Особенностью заключения арендного договора на дачный участок является его краткосрочность, как правило, это дачный сезон с апреля по октябрь текущего года. Соответственно регистрировать такой договор нет необходимости. Можно оформить договор аренды земельного участка в снт. 

Скачать договор аренды дачного участка с домом образецСкачать договор аренды земельно участка бланк

Краткосрочная аренда

Краткосрочный вид земельной аренды определяется сроком до 10 лет либо сезонностью работ. Например, аренда дачного земельного участка. Договор аренды земельного участка на 11 месяцев не подлежит государственной регистрации.

Долгосрочная аренда

Договор долгосрочной аренды земельного участка заключается на срок от 10 до 49 лет. Он обязательно должен регистрироваться.

Договор аренды земли. Основные положения

Все сделки с земельными участками совершаются на основании 13 статьи Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Арендные правовые отношения регулируются статьей 607 Земельного Кодекса (ЗК) РФ.

В договоре следует оговорить сроки аренды и стоимость, также при каких обстоятельствах они могут быть продлены, а при каких соглашение будет расторгнуто. Также следует определить какая площадь территории сдается: полностью или только ее часть.

Кто может сдавать / арендовать землю?

Следует учитывать тот факт, что право заключить соглашение на сдачу земли во временное пользование (ВРИ) имеет только полноправный владелец, в некоторых случаях лицо по доверенности. Если собственнику меньше 14-ти лет, вместо него, в этом случае, арендодателями могут выступать его родители или опекуны.

Арендатором земли может быть любое физическое и юридическое лицо, постоянно или временно проживающее на территории России, имеющее разрешение на проведение хозяйственной деятельности. Это может быть иностранный гражданин или лицо не имеющее гражданства.

Какие земли не могут сдаваться в аренду?

Согласно ЗК в аренду не могут сдаваться следующие территориальные объекты:

1. заповедные земли;
2. земля в собственности ФСБ;
3. территории, необходимые для деятельности вооруженных сил;
4. зоны хранения радиационных отходов.

Как рассчитать арендную плату?

В соответствии с 65 статьей Земельного кодекса за землю, оформленную в аренду, взимается плата. Рассчитывается на основании кадастровой стоимости.

Если земля арендуется у частного лица, наймодатель не имеет прав на льготы. Стоимость участка можно узнать в кадастровом отделении.

Формула для расчета: А = К*%, где К — кадастровая стоимость, % — корректирующий коэффициент, равный:

• 0,01% — для граждан, имеющих налоговые льготы;
• 0,6% — для территорий, отведенных под садоводство, фермерство и пр.;
• 1,5% — для участков под строительство;
• 2% — если участок используется для добычи полезных ископаемых.

Аренда земли гражданами, имеющими право на первоочередное и внеочередное получение земельных участков.

Льготное приобретение земли для многих является интересным способом арендовать землю.

Однако оно же очень часто становится причиной разочарований.

Случаи, когда льготные категории граждан, то есть тех людей, кто имеет право на первоочередное и внеочередное получение участка, устанавливаются федеральными и региональными законами.

Пока обнаружил только один закон, дающий возможность льготникам арендовать земельный участок без торгов.

Это закон Санкт-Петербурга от 18.07.2016 N 443-84 «О некоторых вопросах предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов».

По данному закону граждане РФ, которые проживают в Санкт-Петербурге, и являются:

• инвалидами I и II групп,
• детьми-инвалидами, имеющими ограничение способности к передвижению и медицинские показания к обеспечению техническими средствами реабилитации инвалидов в виде кресел-колясок в индивидуальной программе реабилитации (абилитации) инвалида (ребенка-инвалида),

имеют право на первоочередное получение в аренду для хранения личного автотранспорта (без права возведения объектов недвижимости) земельных участков.

Как видите, на земельном участке, арендованном  по данному закону, дом не построишь.

Юридические требования к земельным участкам под магазин или ларек

Юридические критерии для аренды и покупки земли закреплены в двух основных законодательных актах: Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ. Определенные моменты также закрепляют региональные и местные законы.

Под арендой понимается предоставление земельного участка (или иного имущества) на определенный срок и за фиксированную плату. При истечении срока договора аренды земля должна быть возвращена собственнику. Для аренды земельного участка необходимо ориентироваться на следующие нормы:

ст. 609 ГК РФ	Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (если она заключается на срок более года)
ст. 615 ГК РФ	Использовать арендованную землю можно только с учетом условий, включенных в договор
ст. 616 ГК РФ	Обязанности сторон договора
ст. 22 ЗК РФ	Условия аренды участков, требования к заключению договора аренды
ст. 38 ЗК РФ	Право на приобретение в аренду государственного или муниципального земельного участка
ст. 41 ЗК РФ	Права арендатора

Покупка земли является более дорогостоящим вариантом, но одновременно и более надежным, чем временная аренда.

Если бизнес не принесет прибыль, всегда можно сдать участок в аренду кому-то другому или вовсе его продать.

Для вопросов купли-продажи рекомендуется изучить следующие нормы:

ст. 549-557 ГК РФ	Регулирование купли-продажи недвижимости, в т.ч. земельных участков
ст. 37 ЗК РФ	Конкретизирует особенности купли-продажи земельных участков

Не поленитесь также изучить нормативные акты конкретно вашего региона и муниципального образования в области земельных правоотношений. В таких документах учтены все особенности участков для вашей местности.

Кроме того, начинающим предпринимателям, которые пробуют себя в торговом деле, не будет лишним изучить ФЗ № 381 «Об основах гос. регулирования торговой деятельности в РФ». Норм, связанных с земельным правом, там не имеется. Однако основная база для торговли дана.

Выбор места

После того как нормативная база будет изучена, необходимо приступить к выбору участка. Отнеситесь к данному шагу со всей серьезностью. Учитывайте следующие критерии:

1. участок не должен быть изъят из земельного оборота;
2. избегайте особой категории земель (ООПТ, лесного или водного фонда и т.д.), так как для оформления понадобится обращение во множество органов гос. власти.

Определитесь, какой именно участок вы хотите приобрести — муниципальный или находящийся в собственности частного лица. Приобретение муниципального участка осуществляется через проведение торгов.

Заранее приготовьте копию паспорта, выписку из ЕГРИП. Могут потребоваться документы, подтверждающие отсутствие долговых обязательств по имуществу.

Решение о предоставлении зем. участка в найм: отказ или согласие

Земельными вопросами ведают специальные отделы в администрациях, значит именно туда подается заявка на заключение договора. После рассмотрения представленного пакета документов, через 30 дней сотрудники организации выдают письменное решение о согласии (удовлетворении прошения) или об отказе.

Письменное постановление о выделении участка не имеет установленной формы, может варьироваться.

Должно содержать следующую информацию:

• Наименование структуры выдавшей документ и дату составления.
• Название и регистрационный номер.
• Цель предоставления участка.
• Ссылки на правовые акты, служащие основанием сделки.
• Указание на удовлетворительное решение.
• Подробное описание участка (категория, местоположение, общая площадь и пр.).
• Сроки, на которые предоставляется земля.
• Размер оплаты, порядок внесения.
• Ответственные лица.
• Указание на необходимость осуществления регистрационных действий.
• Дата составления.
• Подпись ответственного лица и печать организации.

Заявителю могут и отказать в аренде. Основные причины такого решения:

1. Податель заявления не имеет права на получение земли.
2. Участок уже распределен в пользу иного лица.
3. Земля изъята из оборота для государственных или муниципальных нужд.
4. На участке возведены объекты, являющиеся частной собственностью третьих лиц.
5. Местоположение участка не позволяет предоставлять его в аренду.
6. Заявитель намеревается использовать землю в целях, не предназначенных для данной категории земель.
7. Площадь запрашиваемого участка больше, чем та, на которую может претендовать заявитель по закону.

Отказ в аренде обязательно оформляется в письменном виде с полным обоснованием. Указывается причина, и даются ссылки на нормативные акты.

Если причиной отказа явилось неправильное составление заявления или неполный пакет представленных документов, требуется переписать заявку, собрать нужные бумаги и обратиться в администрацию повторно.

Если претендент не согласен с отказом, он имеет право оспорить решение в суде, подав исковое заявление. Физическим лицам обращаться следует в районный суд по месту нахождения организации, вынесшей отказ. Юрлицам – в Арбитражный суд. Такие дела рассматриваются в течение месяца. Судебное решение вступает в силу сразу после его вынесения.

Переуступка

В таком случае допустимо передать права найма земли третьему лицу, если это не противоречит условиям договора аренды.

Соглашение о передаче подписывается между арендатором и новым нанимателем после предварительного уведомления собственника.

По его условиям арендатор теряет права и обязанности в отношении земельного участка, их полностью приобретает новый наниматель.

Более подробно об оформлении договора переуступки читайте здесь.

Продажа права

Если у арендатора возникли проблемы, он не имеет возможности пользоваться землей и желает компенсировать понесенные расходы, он может продать свое право нанимателя, если это не противоречит условиям договора. Простой отказ от права аренды грозит необходимостью выплаты неустойки в пользу владельца.

С целью продажи между арендатором и новым нанимателем составляется соглашение после предварительного уведомления собственника. Срок его действия не должен превышать срок договора аренды. После его заключения все права и обязанности относительно участка переходят к покупателю.

Подробную статью о продаже права аренды можно найти здесь.

Продажа земли в аренде

Покупатель приобретает права и обязанности владельца земли и должен соблюдать условия договора аренды вплоть до его расторжения.

Если такое условие не предусмотрено договором, уведомлять о сделке арендатора не надо.