Понятие номинальной цены
Когда дом, квартира, помещение или участок земли выставляются на продажу, они становятся одним из вариантов приобретения для потребителей. Им приходится конкурировать по своим характеристикам с другими объектами. Та сумма, за которую недвижимость будет продана с высокой долей вероятности, и есть рыночная стоимость, на сколько отличается кадастровая от нее, определяют количественные показатели имущества.
Она зависит от многих критериев:
территориальное расположение
этажность
качество ремонта
техническое состояние жизнеобеспечивающих систем: канализация, отопление, электричество, газовая сеть
престижность
площадь и планировка
Чтобы ориентировочно рассчитать показатель, не требуется специальных знаний и навыков, применение методик расчета. Сам хозяин или посредник смогут оценить предмет сделки, исходя из внешних условий и собственного опыта. Иногда требуется максимально точно определить, сколько может стоить имущество. Тогда целесообразно обратиться в бюро оценщиков, имеющих специальную лицензию на экспертную деятельность
Важно понимать, что динамичная ситуация делает объективность выданной справки очень недолгой
Ценник на любой товар зависит от многих внешних факторов: от политического и экономического положения в стране, сезона, предпочтений покупателей. Таким образом эта характеристика формируется, исходя из спроса и предложения, способна как резко увеличится, так и «обвалиться».
А может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой и почему так происходит. Такое возможно по нескольким причинам. Основная — завышение показателей КС с целью увеличения налогооблагаемой базы и налоговых поступлений, на неточность оказывает влияние несовершенство системы муниципальных расчетов.
Что такое кадастровая стоимость квартиры
Это цена жилья, которую государство установило в результате массовой оценки по формальным признакам: району, типу дома, площади жилья и т. д. Особенности квартиры, например хороший ремонт, перепланировку, вид из окна, кадастровая стоимость не учитывает. Это цена, максимально близкая к рыночной, насколько это возможно без индивидуальной оценки каждой квартиры.
До 2015 года для расчётов, связанных с квартирами, использовались, как правило, рыночная стоимость и инвентаризационная стоимость недвижимости, которая определялась государством с учётом износа квартиры. Инвентаризационная стоимость была небольшой и ещё постоянно уменьшалась из-за «износа», поэтому сильно отличалась от рыночной цены. Налог на имущество считался на основе именно этой суммы.
В 2015 году в Налоговый кодекс внесли изменения, и налоги должны были начать считать от кадастровой стоимости недвижимости, а на переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость давалось 5 лет — до 2020 года. В некоторых регионах переход уже завершён, в остальных должен вот-вот завершиться.
Данные обо всех жилых и нежилых помещениях — их адреса, площадь, дата постройки здания, кадастровая стоимость и другая информация — хранятся в Едином государственном реестре недвижимости. Он появился в результате объединения двух реестров: государственного кадастра недвижимости с техническими характеристиками и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором была вся информация о правах на недвижимость.
Информацию о кадастровой стоимости недвижимости любой может узнать бесплатно, заказав выписку о кадастровой стоимости объекта в многофункциональном центре. Легко посмотреть её и онлайн: на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.
Как кадастровая стоимость отличается от рыночной
Государство вряд ли сможет точно определить цену вашего жилья, скорее всего, она будет ниже или выше реальной. Кадастровая стоимость — это общая оценка квартиры: никто не приезжает ее смотреть, не оценивает дорогой ремонт, удобство планировки и другие важные при продаже характеристики. Оценка делается по массовым методикам, поэтому может оказаться, что квартира соседа снизу, который уже 30 лет не делал ремонт, будет стоить столько же.
Рыночная стоимость квартиры — та, которую используют для сделок, — основана на индивидуальных характеристиках квартиры. В ней учитывают не только район, площадь и ценность дома, в котором находится жильё, но и особенности каждой квартиры: будь то планировка, ремонт, состояние инженерных систем или вид из окна.
Что нужно знать
Для ее установления учитывается месторасположение участка, наличие на нем зданий или строений, подведение коммуникаций, удаленность от населенного пункта.
Она устанавливается без учетов налогов и затрат, которые необходимы для оформления сделки. Кадастровую стоимость устанавливают в результате проведения экспертизы.
Расчет стоимости объекта недвижимости необходим для многих целей:
- по кадастровой стоимости определяется размер налога на имущество;
- рыночная цена необходима для оформления сделки купли-продажи, аренды квартиры, дарения;
- стоимость по кадастру необходима для того, чтобы определить размер государственной пошлины, если вопрос с недвижимостью нужно решать в суде.
Рыночная и кадастровая стоимость имеют разное значение друг к другу.
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: как они соотносятся?
Во время покупки/продажи жилья или других операций с недвижимостью участники сделки сталкиваются с такими понятиями, как кадастровая и рыночная стоимость квартиры.
Какой вопрос вы бы ни решали (продажа/покупка дома, квартиры, земельного участка, аренда и т.д.), первая интересующая всех деталь – цена объекта недвижимости.
Российским законодательством установлено, что цена, которую собственник праве запросить, определяется стоимостью жилья. Таким образом, понятия «цена» и «стоимость» взаимосвязаны, но имеют несколько разные смысловые оттенки:
- Цена – это денежная сумма, определяемая владельцем недвижимости, за которую он будет её реализовывать. Показатель цены может быть равен показателю стоимости или иметь меньшее значение.
- Стоимость – это наивысший предел денежной оценки права собственности того или иного объекта недвижимости. Стоимость жилья может быть рыночной и кадастровой.
Что такое рыночная стоимость жилья?
Рыночная стоимость жилья – это реальная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на рынке в конкурентных условиях.
Рыночная стоимость жилплощади зависит от:
- площади (без учёта балконов, кладовых, лоджий);
- планировки;
- ремонта;
- технического состояния инженерных систем;
- расположения (район, инфраструктура);
- наличия мебели.
При определении рыночной стоимости не берутся во внимание расходы на заключение сделки, а также налогообложение. Рассчитать рыночную стоимость жилплощади может собственник, риелтор или член СРО (саморегулируемой организации оценщиков)
Что такое кадастровая стоимость жилья?
КС жилья – это стоимость недвижимости (квартиры, дома, участка земли), которая рассчитывается и устанавливается путём проведения государственной оценки для исчисления налогов.
Кадастровая стоимость жилплощади зависит от:
- площади;
- назначения объекта;
- года постройки и сдачи в эксплуатацию;
- материала, из которого объект построен;
- экономической ситуации в регионе и пр.
Цели расчёта КС:
- определение размера налога на недвижимость;
- расчёт суммы налога в случае сделок с недвижимостью (покупка, продажа, обмен, аренда);
- оформление права наследования на жильё;
- оформление дарственной на недвижимость.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости
Основное отличие между видами стоимости состоит в том, что рыночная стоимость является более широким понятием.
При формировании РС учитывается спрос на рынке недвижимости и состояние жилплощади, тогда как кадастровая стоимость зависит в основном от ценовой политикой отдельного региона.
Кадастровую стоимость, в отличие от рыночной, устанавливает государственный орган; именно КС влияет на размер налоговой ставки на недвижимость.
Насколько кадастровая стоимость отличается от рыночной?
Кадастровая стоимость чаще всего оказывается ниже рыночной. Бывает, что результаты оценивания оказываются равными, особенно если квартира находится в старом доме, например, в «хрущёвке» или в «сталинке».
В большинстве случаев кадастровая стоимость отличается от показателя рыночной в силу различных причин:
- При расчёте рыночной стоимости учитывается реальная цена недвижимости по сравнению с аналогичными объектами.
- В кадастровой стоимости не отражается спрос, сезонность, состояние рынка.
Кадастровая стоимость важна при определении рыночной стоимости, но не влияет на неё, а только опирается. При расчёте КС кадастровые специалисты учитывают цены на рынке недвижимости по региону, а не по стране.
Финальный отчет
Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:
Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:
- Понять его содержание и способ оценки;
- Проверить промежуточные и конечный результаты оценки. Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
- Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
- Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
- Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.
При составлении отчета об оценке исполнитель должен:
- Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
- Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
- При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
- В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
- Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.
Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?
Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.
Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.
Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.
Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.
Как взять участок у сельсовета?
Аренда земельного участка у местной сельской администрации подразумевает обращение претендента к органам власти и в регистрирующий орган.
Процедура длительная, включает следующие этапы:
- Поиск участка. Претендент на участок обращается к администрации села или использует Кадастровую карту.
- Подготовка документов. Делается по несколько копий каждой справки и подаются вместе с подлинниками.
- Составление заявления с просьбой выделить надел.
- Подача документации и заявления в местную администрацию сельского поселения.
- Принятие решения. Администрация в течение 30 дней изучает бумаги и выносит решение — выделить территорию или отказать.
- При одобрении заявки проводится межевание. По окончании выдается постановление.
- Обращение в Кадастровую службу с решением сельской администрации.
- Оформление кадастрового плана, схемы участка.
- Заключение договора аренды.
- Регистрация соглашения.
Договор заключается в трех экземплярах, подписывается сторонами.
Основной перечень справок состоит из:
- заявления;
- паспорта;
- свидетельства о заключении брака и о рождении ребенка (при наличии);
- справки о составе семьи;
- выписки из домовой книги;
- справки об имеющейся жилой площади;
- выписки из Росреестра об отсутствии в собственности других земель.
Для юридических лиц дополнительно предусмотрены учредительные документы, налоговая и бухгалтерская отчетность.
Через торги
Информация об этом размещается в СМИ и на официальных сайтах органов власти.
Нюансы процедуры:
- на торги выставляется любой надел, имеющий кадастровый номер и прошедший регистрацию в ЕГРН;
- граждане вправе лично отыскивать свободные участки и подавать заявку;
- предметом торгов может выступать 1 участок.
О назначении аукциона сельская администрация издает распоряжение и начинает принимать заявки.Инициатором может выступить и потенциальный арендатор.
Сведения о незанятых территориях доступны в сельсовете поселка или на кадастровой карте. После выбора участка гражданин формирует заявление на имя главы с просьбой провести аукцион. Информация о сроках принятия заявок, дате проведения будет доступна всем.
При участии минимум двух человек аукцион считается состоявшимся. С победителем заключают договор аренды. Итоги торгов оформляют протоколом.
Если заявок от других людей не было, администрация заключает договор аренды с единственным заявителем. Размер платы устанавливают с учетом кадастровой стоимости земли (обычно 1% – 3% за год).
- Скачать бланк заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка
- Скачать образец заявления о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка
Без торгов – по упрощенной схеме
Земельным кодексом допускается взятие надела в аренду без проведения торгов по упрощенной схеме, если у него официально не сформированы границы. Прежде чем обращаться в поселковый совет, необходимо подготовить схему расположения участка.
После этого действовать по такой схеме:
- Подать заявление для согласования найма.
- Дождаться проверки (около 30 дней).
- Получить решение о согласовании.
- Посетить кадастрового инженера для подготовки плана межевания.
- Поставить территорию на учет.
- Заключить договор найма.
В заявлении обязательно указать цель использования участка.
- Скачать бланк заявление на аренду земли у сельского поселения без проведения торгов
- Скачать образец заявления на аренду земли у сельского поселения без проведения торгов
Отдельным категориям граждан земля предоставляется бесплатно.
К ним относятся:
- многодетные семьи,
- медицинские работники,
- педагоги,
- инвалиды и пр.
При этом имеется ограничение: участок выделяют только под строительство дома — для ведения хозяйства использовать землю нельзя.
Взаимосвязь и разница
Разница в этих двух оценках чувствуется в том, что рыночная цена имеет более общие характеристики и сильно зависит от спроса, а кадастровая делает акцент на ценовой политике каждого региона в отдельности. Поэтому не редко случается, что кадастровая цена может быть ниже рыночной, редко выше или равной, а это влияет на налог, который платит собственник. Зачастую такие моменты приходится оспаривать в судебном порядке.
https://www.youtube.com/watch?v=557cue-7mXcVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость? (https://www.youtube.com/watch?v=557cue-7mXc)
Ещё можно выделить, что разница между рыночной и кадастровой стоимости основана на влиянии спроса с одной стороны и целевого назначения с другой.
Как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости: пошагово
Иногда владелец недвижимости получает в платёжном уведомлении налоговой инспекции непомерно высокую плату. Такое может произойти, если в результате очередной переоценки кадастровое учреждение или уполномоченная комиссия оценщиков допустила ошибку в расчётах. В этом случае допустимо перепроверить полученные расчёты и написать заявление об исправлении ошибки.
Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следующий:
- Уполномоченная комиссия выделяет земельный массив или жилой квартал, в котором планируется проведение оценки.
- Население информируется о предстоящей инвентаризации.
- Рассчитывается удельный оценочный параметр, на основании чего устанавливается кадастровая стоимость одного квадратного метра земли или жилья.
- Если речь идёт о землях, к удельной стоимости присчитываются дополнительные параметры, которые зависят:
- их разрешённого использования;
- приближенности к центру (в зависимости от статуса населённого пункта);
- развития инфраструктуры;
- обеспечения коммуникациями и т.п.
- В отношении к жилым и нежилым зданиям и помещениям, дополнительными параметрами будут следующие:
- степень амортизации постройки;
- район расположения;
- развитие инфраструктуры района, тип населённого пункта.
Профессиональные оценщики охватывают кадастровые кварталы общей удельной стоимостью, что регламентировано положением п.2 ст.66 ЗК РФ. Переданные сведения попадают в администрацию, где утверждается окончательная стоимость. Если смежные кадастровые кварталы с аналогичными свойствами показывают разные ценовые параметры, муниципалитет ориентируется на более высокий удельный показатель.
По завершении работ комиссия утверждает сведения и публикует их на официальном сайте администрации населённого пункта. Все перечисленные параметры должны выставляться при предоставлении итоговых сведений на основании Постановления Правительства от 7.02.08 г. № 52-ПП. Приняв за основу удельный оценочный параметр, можно самостоятельно перепроверить правильность расчётов.
Формула самостоятельной оценки
При известной удельной стоимости, следует воспользоваться следующей формулой:
- Удельную стоимость умножить на количество метров земельного участка.
- Полученная сумма будет равна общей кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Если удельная стоимость не известна, для облегчения задачи следует воспользоваться Публичной кадастровой картой и узнать примерную стоимость.
Напомним, что удельная стоимость ЗУ — это стоимость 1 км.метра ЗУ!
Также перед тем как пользоваться картой советуем закрыть все другие вкладки и программы, т.к. она очень тяжелая и возможно будет долго загружаться!
Требуется соблюдать следующий алгоритм:
Программа выдаст готовый результат при условии, что искомый объект и сведения о нём введены в поисковик. Полученные сведения могут использоваться по усмотрению собственника недвижимости.
Более подробно о том, как узнать кадастровую стоимость по КН можно в этой статье. А также ее можно определить по адресу. Об этом мы поговорили здесь.
Результаты
В итоге сведения передаются в уполномоченные органы, которые распоряжаются данной информацией по назначению. К таковым относится Росреестр и ФМС. Если рассчитать стоимость оказалось затруднительно – можно воспользоваться поддержкой данных служб.
Безвозмездную помощь может оказать отделение налоговой инспекции региона. При личном посещении отделения, следует получить талон электронной очереди к консультанту. Попав на приём, нужно выразить свои сомнения в правильности проведённых начислений и предоставленных результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Специалист перепроверит информацию и пояснит основания проведённых расчетов.
Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
