Понятие определения: переход (переуступка) права собственности на ЗУ
Земли, полученные гражданами на правах аренды у органов местного самоуправления, принадлежат государству, которое делегировало право распоряжения таковыми на основании постоянного (бессрочного) пользования, региональным властям. Соответственно, муниципалитеты выступают в роли законных владельцев, чьё право санкционировано со стороны федеральных земельных комитетов и министерств.
На основании обозначенного законодательного источника предусматривается право каждого гражданина, являющегося дееспособным и достигшего совершеннолетия, оформить в собственность муниципальный объект недвижимости, в том числе – надел, который получен в аренду.
Переход права на земельный участок при переходе права собственности осуществляется посредством заключения с главой местного органа самоуправления договора о переуступке прав (цессии).
По нормам законодательства, орган власти, владеющий землями, переуступает арендное право участнику, которым выступает наниматель земель. Таким образом правопреемник администрации, использующий надел по назначению, становится держателем арендных прав, что позволяет ему использовать ЗУ по собственному усмотрению. Процедура цессии аннулирует целесообразность аренды и допускает переоформление надела в собственность.
Однако следует учесть юридический нюанс – приватизация допускается лишь единожды. Если ранее лицо оформляло земли в собственность, повторное безвозмездное участие в приватизации недопустимо. Однако его можно заменить выкупом по кадастровой стоимости, которая приблизительно на 30% ниже рыночной, что так же даёт цессенту преимущества в приобретении земельной собственности.
Как выкупить арендованную землю
Если гражданин планирует оформить в собственность землю в аренде путём выкупа, потребуется подготовить кадастровые документы. Для этого нужно обратиться в уполномоченный орган. Если участку присвоен номер, и имущество зарегистрировано в соответствии с установленными требованиями, процедура переоформления сократится до 10 суток.
Если информация в Государственный реестр не внесена, производится межевание. Она требуется для определения границ. Гражданину предстоит обратиться в Бюро техинвентаризации или иное уполномоченное учреждение. Процедура оформления займет несколько недель.
Направляется заявление в местную администрацию. В документе нужно отразить намерение гражданина выкупить арендованную землю в собственность. Заявку нужно дополнить кадастровым паспортом и схемой. Затем предстоит дождаться решения. Когда его примут, человека уведомят. Информация предоставляется в письме. В нем же указывается стоимость имущества.
Гражданин вносит денежные средства. В стоимость включаются затраты на межевание, оплату налогов и иные сопутствующие расходы. Производится перерегистрация недвижимости. Список бумаг для выполнения процедуры предстоит дополнить квитанцией об оплате. Регистрация производится в Росреестре. Процедура оформления займет около месяца.
Порядок осуществления сделки
Сделка состоит из двух этапов:
- предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
- официальное составление соглашения.
Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.
Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.
Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.
Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:
- гражданам – 2000 руб.;
- организациям – 22000 руб.
Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:
- заявление на переуступку;
- копии паспортов участвующих сторон;
- договор аренды с собственником (копию и оригинал);
- квитанцию об оплате госпошлины;
- справку об отсутствии задолженности по оплате;
- справку об отсутствии обременения на участок;
- соглашение собственника (если требуется);
- нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).
Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:
- заявление на переуступку;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- уставные документы (копии и оригиналы);
- копию и оригинал ОКПО;
- договор аренды с собственником (копию и оригинал);
- справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
- справку об отсутствии обременения на участок;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- соглашение собственника (если требуется).
Суть сделки
Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:
- ошибки;
- помарки;
- неточности;
- ложные сведения;
- зачеркивания и т.д.
Составить договор можно следующими способами:
- самостоятельно, используя образцы и бланки;
- с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.
Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.
В тексте договора содержится следующая информация:
- сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
- реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
- сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
- сведения об арендной плате;
- информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
- плата за переуступку;
- срок действия соглашения;
- порядок возврата первоначальному арендатору;
- ответственность участников;
- дата и место регистрации;
- подписи сторон.
Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.
Права и обязанности
Арендатор вправе:
- использовать землю по назначению;
- строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
- передать участок в субаренду с разрешения владельца.
Обязан:
- погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
- сохранять надел в первозданном виде;
- выполнять основные условия договора.
Арендодатель вправе:
- требовать оплаты арендных платежей;
- требовать отчета по пользованию земельным участком.
- увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.
Обязан:
- соблюдать условия договора;
- не препятствовать использованию надела по прямому назначению.
Правовой статус арендодателя
Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.
Собственник может расторгнуть сделку, если:
- Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
- Обязательства по соглашению не выполняются.
Основные нюансы
Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.
В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).
После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.
Порядок оформления
Чаще всего, для совершения цессии нужно провести торги.
Лицо, желающее стать арендатором, должно одержать побуду на аукционе, в котором участвуют более трех претендентов.
В случае признания торгов несостоявшимися, право аренды не передается другому лицу.
Такое требование предъявляется в отношении земельного участка, который принадлежит государству.
Уступка права аренды земли, собственником которой является муниципалитет или государство, заключается с юр. лицом.
Физические лица выражают намерение на покупку участка по договору аренды. Обычно, данная услуга предоставляется некоторым категориям граждан-льготников.
Разумеется, участок земли поступает во владение арендатору за установленную плату. Ее размер существенно ниже стоимости участка.
В случае заключения переуступки прав физическими лицами, порядок оформления проще. Проведение аукциона с этом случае не нужно.
Участок может использоваться для с/х работ или иной деятельности
Для оформления сделки требуется согласие арендодателя, если вероятность уступки права аренды не содержится в тексте договора.
Комплект документов
Для заключения сделки по переуступке прав нужно подготовить определенные документы. К ним относятся
| Заявление на осуществление уступки арендных прав | копия паспорта гражданина-арендатора и третьего лица, кому переходит право |
| Оригинал первоначального договора аренды с собственником участка | копия кадастрового паспорта на землю |
| Соглашение, в котором прописаны права и обязанности сторон | а также квитанция об уплате госпошлины |
При заключении соглашения между юридическими лицами, понадобятся также следующие бумаги:
- учредительные документы;
- выписка из реестра юр. лиц;
- реквизиты организации.
Нужно обратить внимание, что для граждан необходимо получение письменного согласия другого супруга, заверенного в нотариальной конторе
Заключение сделки
Имеется установленная форма договора уступки на право аренды участка земли. Договор должен быть подписан сторонами в 2-х экземплярах.
Руководствуясь образцом оформления, должны учитываться индивидуальные особенности конкретной сделки.
Сделка содержит условия, касающиеся порядка расчетов за уступку между сторонами.
Могут использоваться два способа
| Лицо, которому передается право аренды, погашает задолженность за первоначального арендатора, уплачивая денежные средства собственнику | этот платеж является своего рода выкупной ценой земли |
| Последующий арендатор повышает стоимость уступки на размер долга основного арендатора | уплаченная сумма относится к расходам юр. лица |
Договор должен быть составлен при учете действующих законодательных норм. Какие-либо нарушения условий сделки новым арендатором могут привести к досрочному расторжению соглашения.
Какие условия включает
Обычный договор уступки права аренды должен включать определенные данные
| Личные сведения о сторонах сделки, постоянное место прописки | информацию об участке — расположение, площадь, кадастровый номер и т.д. |
| Порядок переуступки прав и обязательств по аренде | реквизиты договора первоначального договора аренды на землю, а также кадастровая документация, подтверждения внесения арендной платы |
| Если имеется задолженность первоначального арендатора перед собственником, указывается каким образом она будет погашаться | денежные средства могут засчитываться в счет арендных платежей. Во избежание споров следует детально прописать порядок расчетов |
| Выписка из ЕГРН | об отсутствии обременений на земельный надел (залога, ареста, не является предметом судебных разбирательств и т.д.) |
| Размер арендной платы за пользование землей | указывается регулярность оплаты — раз в месяц, раз в квартал. |
| Обязанность по уплате налогов может быть отнесена на последнего арендатора | а также затрат на улучшение участка. Это условие может быть включено в договор лишь по договоренности сторон |
| Обязательства сторон, ответственность | указывается стандартный список прав и обязанностей. По соглашению сторон могут дополнительно вноситься какие-либо пункты |
| Срок действия контракта | обстоятельства для его досрочного расторжения |
| Меры досудебного урегулирования конфликтов | Место, дата подписания договора, подписи контрагентов |
Существует стандартная форма соглашения, но стороны могут вносить правки в нее при необходимости. Условия сделки могут изменяться по согласию обеих сторон.
Сделка переуступки аренды предусматривает переход только тех прав и обязанностей, которые имеются у арендатора.
Примерный образец заявления на выкуп участков.
Администрация пос. Чебурашкино
Крокодиловского района
от
Шапоклякиной Гюльчатай Абрамовны
пос. Чебурашкино, ул. Светлый путь, 20 кв. 22
тел: 77722713
ЗАЯВЛЕНИЕ о выкупе земельного участка
25 марта 2022 года между мной и Администрацией пос. Чебурашкино заключен договор № 54/2022 аренды земельного участка:
- кадастровый номер: 26:24:050802:1666,
- адрес земельного участка (при наличии): _________________________,
- вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии с подпунктом «а» пункта 1 постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году», а также в соответсвии с постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2022 года № 2536 «О внесении изменений постановления Правительства РФ от 09.04.2022 N 629»:
допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа гражданину без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленных в аренду этому гражданину, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
На основании вышеизложенного, сообщаю о намерении реализовать право на приобретение вышеуказанного участка в собственность без торгов.
ПРОШУ:
- Предоставить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: 26:24:050802:1666.
«__» ________ 2022 года _____________________ (__________________)
При использовании примерного образца заявления, не забывайте менять данные шаблона на свои параметры.
По какой цене возможен выкуп участков?
В постановлениях № 629 и 2536 нет ни слова о порядке определения стоимости выкупа.
Судя по всему, стоимость выкупа будет определять арендодатель по аналогии с иными основаниями продажи участков без торгов.
Чаще всего, стоимость выкупа устанавливают в процентном отношении от кадастровой стоимости.
В отдельных случаях стоимость выкупа могут определять от рыночной стоимости, если проводилась оценка.
В любом случае, цену определяют на основе нормативного акта публичного образования.
Устанавливать произвольную стоимость чиновники не могут.
Практические советы по выкупу участков.
Если есть сомнения в правильности расчета стоимости выкупа, пишите жалобу в прокуратуру.
В этом случае вы ничего не теряете. Но при этом есть шанс получить законную стоимость.
Если цена выкупа невыносимо высока, то вы можете отказаться от подписания договора купли-продажи.
Выкуп участков – это право, а не обязанность.
При отказе от выкупа вы сохраняете право аренды, при условии, что не расторгли арендный договор.
