Основания для отказа в предоставлении земли
Государственный или муниципальный орган может отказать в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если есть одно из оснований, определенных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.
Приведем несколько первых:
- Если заявление о предоставлении земельного участка подало лицо, не имеющее по земельному законодательству права на покупку земельного участка без организации торгов;
- Если указанный в заявлении надел предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, кроме ситуаций, когда заявление подал обладатель таких прав или было подано заявление о предоставлении земли, включенной в перечень для нужд оборонной промышленности и безопасности;
- Если указанный участок по заявлению предоставлен организации с некоммерческими целями, сформированной гражданами в целях ведения огородничества, садоводства, дачного хозяйства либо комплексного изучения земли для строительства жилья;
- Если указанный участок содержит здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, принадлежащие физическим и юридическим лицам, муниципалитету и государству.
Всего статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрено 25 оснований для отказа в выдаче государственного или муниципального земельного надела.
Наиболее популярные отказы в предоставлении земли, которые являются необоснованными:
- Испрашиваемый участок находится в красных линиях. Красные линии – это существующие или планируемые границы зон общего использования, границы земельных наделов с линиями электропередач, линиями связи (также линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автодороги, железнодорожные пути и прочие такого плана сооружения.
- Расположение земли в пределах границ природного комплекса. Данное основание не будет являться причиной отказа в предоставлении земли в собственность.
- Нахождение земли в границах территории, которую планируют объявить особо охраняемыми природными зонами. Земли в пределах таких территорий не ограничиваются в обороте по федеральному законодательству, но не по ЗК РФ. По российским законом такие земли следует резервировать.
- Расположение земли в рамках производственной территории, которая подлежит реорганизации. Только, если государство или муниципалитет для своих нужд примет решение о резервировании таких земель.
Основания подпунктов 8-10 рассматриваемой статьи касаются условий договора об освоении и развитии застроенной территории.
Согласно таким договорам земельные участки допускается использовать по-разному:
- В целях размещения объектов инфраструктуры, постройка которых необходима для лица, заключившего договор – земли, предназначенные для строительства таких объектов должны быть предоставлены указанному гражданину или организации;
- В целях размещения объектов инфраструктуры, обеспечить строительство которых обязуется орган государственной власти или местный муниципалитет, заключивший договор. Земли, предназначенные для строительства таких объектов должны быть выделены уполномоченному на строительство лицу (к примеру, по государственному или муниципальному контракту).
Помимо всего сказанного, на подлежащей развитию застроенной земле может быть здание, сооружение, которым владеют на праве собственности другие лица, а также земли, ранее выделенные другим лицам.
В такой ситуации собственники зданий и сооружений владеют исключительным правом приобретать земельные участки под соответствующими объектами недвижимости.
14 пункт рассматриваемой статьи 39.16 ЗК РФ предусматривает отказ в случае указания в заявлении целей использования участка, которые не являются разрешенными для данного земельного участка. Рассматривая такой заявление, государственный орган учитывает все возможные виды разрешенного использования земли, определяемые для территориальной зоны градостроительными регламентами.
Важно отметить, что в перечисленном списке оснований отсутствует такое основание, как необходимость образования земельного участка. Суть в отсутствии земельного участка, как объекта права, в случае, если он не был образован, то есть его границы не были очерчены, ему не были присвоены собственные характеристики, которые позволяют его выделить в индивидуально определенную вещь
Упрощённый вариант схемы
Если участок не поставлен на учёт, в этом случае предусмотрена упрощённая схема оформления арендного соглашения. Эта земля отображена на публичной карте, но никак не обозначена.
Предварительное согласование аренды
В заявительной форме необходимо отобразить просьбу о предварительном согласовании аренды и приложить схематичное изображение земли (можно сделать самостоятельно). В этом же заявлении указать кадастровый квартал земельного участка.
В течение 10 дней Администрация может вернуть документы назад, если указано недостающее количество данных для земельного участка и об арендаторе. Истинная причина указана в приложении к ответу. С ним нужно внимательно ознакомиться и исправить все помеченные пункты, затем можно вновь обратиться в этот орган для подачи заявления.
На рассмотрение заявления отводится месяц. Возможно, процедуру приостановят, если выяснится, что этот участок уже находится на рассмотрении первого заявителя. Решение этого вопроса регулируется местными властями, они могут предложить аналогичный участок.
При получении положительного решения, участок поставить на учёт в кадастровую палату, затем получить технический паспорт. Теперь вместе с этими документами, обратиться в Администрацию и оформить арендный договор. Заявителю иметь при себе паспорт и документ, подтверждающий льготу.
Права и обязанности сторон
Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:
| Арендодатель | Арендатор | ||
| Права | Обязанности | Права | Обязанности |
| Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок | Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок | Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности) | Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен |
| Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий | Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц | Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это) | Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок |
| Ограничивать возможные цели использования | Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий | Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния | |
| Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли | Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника) | Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли | |
| Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами) | |||
| Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого) |
Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.
права
Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.
Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.
Категории земель, на которых нельзя ничего возводить
Земли, не предусматривающие строительство, преимущественно выделяются из группы земель с/х-предназначения.
К ним также принадлежат особо охраняемые территории и зоны, относящиеся к водному и лесному фондам.
Эти земли используются по их прямому назначению, что отображено в самом их названии. Выделяемые земли не допускают капитальное строительство и могут выделяться для таких целей:
- садоводство;
- огородничество;
- озеленение;
- организация пляжей, парков, зон отдыха, детских площадок;
- ведение ЛПХ;
- раскопки с целью добычи ценных ресурсов;
- сооружение полигонов;
- организация мест для открытого складирования каких-либо материалов.
Взять землю в аренду для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, и для КФХ.
Это основание смотрите в подпункте 15 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
В статье уже рассматривали получение земли для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства и КФХ.
Для справки.
С 01 января 2019 года дачное хозяйство исключено из законодательства. Дачные участки приравнены к садовым участкам.
По этой причине, любое упоминание в статье о дачных участках нужно заменять на садовые участки.
Однако в той статье речь шла, как купить земельный участок без торгов, то есть оформить землю в собственность.
Сейчас рассмотрим то же самое, но только для аренды земли.
Переоформление бессрочного права в собственность или аренду
Если имеет место бессрочное пользование земельным участком – как оформить собственность на такую землю? Разберемся далее.
Речь идет об устаревшей юридической норме, поскольку оформление земли в собственность либо аренды выгодно и землепользователю, и органам власти, которым она принадлежит.
Органы государственной власти при передаче ЗУ в собственность его фактическому пользователю будут получать земельный налог с нового землевладельца, а при заключении договора аренды – плату за данную аренду. А вот за бессрочное пользование территорией землепользователь оплачивает исключительно коммунальные ресурсы, подводимые к ЗУ.
Пример
Право постоянного пользования земельными участками можно переоформить на аренду (см. Определение ВС РФ от 13. июня 2017 г., дело №305-КГ17-877).
Кроме того, землепользователю необходимо провести переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком, чтобы иметь возможность производить те или иные важные операции с используемой землей:
- отчуждение в виде продажи либо дарения;
- сдача в аренду;
- передача ЗУ по наследству;
- разделение на доли;
- перевод недвижимого имущества в другую категорию земли.
Эти действия можно выполнять исключительно после оформления надела в собственность.
Для юрлиц
Если постоянное бессрочное пользование земельным участком осуществляется юридическим лицом, и необходимо переоформление, то для физлиц нет сроков переоформления, установленных законом, а вот юрлицам, в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», нужно было произвести такое переоформление до 1.07.2012 г. под угрозой штрафа в размере от 20 до 100 тыс. руб.
Тем не менее, несмотря на штрафы, многие организации так и не переоформили используемые земли в положенные сроки. И потому государство передвинуло эти сроки для ЗУ, на которых размещены:
- железнодорожные пути;
- линии электропередач;
- дорожные коммуникации;
- объекты инженерной инфраструктуры.
Переоформление ЗУ с объектами, перечисленными выше, без оплаты штрафов было продлено до 1.01.2016 г. Для получения права собственности вместо возможности бессрочной эксплуатации государственных наделов юрлицу следует выкупить используемый ЗУ у местных органов власти.
Также с властями можно заключить договор аренды, в зависимости от экономических обстоятельств конкретного юрлица. Стоимость аренды, в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ №137, составляет:
Стоимость аренды | |
% от кадастровой стоимости (КС) | Земли |
0,3 % | Для земель сельхозназначения |
1,5 % | Для земель, изъятых из оборота |
2 % | Для остальных земель |
Чтобы вам было легче оформить договор аренды ЗУ самостоятельно, наши специалисты подготовили унифицированный бланк, на который можно опираться при составлении. Также вы можете обратиться напрямую за помощью к нашим юристам.
Образец заявления
Договор аренды ЗУ
Скачать
Для физлиц
В бессрочном пользовании у граждан, как правило, находятся сельхозземли для дачных либо садовых ЗУ. Оформление права собственности требуется для возможности продавать участок или передавать его по наследству.
Отметим, что произвести переоформление бесплатно можно один раз в жизни.
Для такой процедуры физлицу следует осуществить следующие действия: выполнить следующую последовательность действий:
- Подготовить пакет документов, свидетельствующий о том, что вы вправе использовать ЗУ неограниченное количество времени;
- Провести межевание такого участка;
- Оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности;
- Представить в регистрационную палату собранные документы и квитанцию.
Часто происходило так, что возможность использовать государственные наделы передавалась не какому-то конкретному садоводу, а всему садовому товариществу целиком или дачному кооперативу.
В подобном случае у землепользователя может не оказаться документов на землю. Тогда ему следует обратиться в местный орган исполнительной власти и там запросить акт передачи земли в бессрочное пользование садовому товариществу, членом которого как раз и является пользователь данной земли.
Чтобы доказать принадлежность к данному товариществу, рекомендуем предъявить членскую книжку, а также имеющиеся документы об уплате в товарищество тех или иных платежей (в частности, электричество, охрана и пр.) за последние годы. Это подтвердит фактическое пользование ЗУ.
Цитата: Для того, чтобы провести межевание, нужно обратиться в БТИ или в стороннюю организацию для заключения договора о проведении кадастровых работ и определении границ ЗУ.
Затем подайте документы в регистрационную палату, чтобы приватизировать землю в рамках дачной амнистии.
Выделение земель
Законодательством установлена процедура перехода земли из государственного владения в частную собственность путем проведения аукциона. Инициатива организации торгов может исходить от органов местной власти, ответственных за распределение территорий в регионе либо от граждан, желающих получить землю в пользование.
Порядок в общем случае (ст.39.11 ЗК РФ):
- подготовка схемы границ участка на плане территории;
- подача заявки о его выделении в уполномоченный орган;
- рассмотрение документов;
- организация необходимых топо-геодезических работ (за счёт госбюджета или средств заинтересованного лица);
- постановка территории на кадастровый учёт;
- проверка наличия способа подключения площади к инженерно-техническим сетям;
- организация аукциона.
Предусмотренный для участия в торгах перечень документов определен в ст.39.12 ЗК РФ. При единственном кандидате, соответствующем требованиям на предоставление земли, территория передается в его распоряжение.
Законодательство допускает иные случаи выделения участков (ст.39.3-39.6 ЗК РФ):
- продажа без торгов;
- бесплатная передача территории гражданам;
- сдача в аренду по итогам аукциона или без него.
Полученное право владения землей (независимо от способа) по ФЗ N 218 от 13 июля 2020 г. подлежит обязательной госрегистрации.
Содежание инструкции: Как получить земельный участок?
пошаговый алгоритм действий по получению земли в собственность без торгов.
Пошаговый алгоритм действий по получению земли это карта в море чиновничьего безразличия и алчности.
Многие люди начали процесс получения земельного участка и потом бросили это дело, потому что заблудились в коридорах власти.
Пошаговая инструкция полностью снимает эту проблему.
как застолбить земельный участок и пройти процедуру предварительного согласования.
Данная информация позволяет получать земельные участки, которые еще не имеют границ и кадастрового номера.
Правильно застолбив земельный участок, вы получаете срок 2 года, для того чтобы оформить свою землю и поставить ее на учет.
как организовать кадастровые работы и поставить земельный участок на учет.
Полезный материал о том, как не позволить чиновникам и прикормленным кадастровым инженерам обдирать себя как липку.
как должна действовать власть после получения вашего заявления на земельный участок.
Понимание внутренней кухни избавляет от многих ошибок и от манипулирования со стороны хитрожопых чиновников.
Применяя инструкцию для получения земли, вы почувствуете, что можете управлять ситуацией.
В душе вы будете смеяться над нелепыми советами чиновников, потому что понимаете их истинный смысл.
как получить земельный участок под жилищное строительство.
В инструкции детально описаны 3 способа получения земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
Вы можете выбрать любой способ и получить земельный участок, без знаний кадастрового инженера или строителя.
как получить землю через аукцион по продаже или аренде земельного участка.
Пошаговая инструкция позволяет получить земельный участок без взяток, стресса и нервотрепки.
Вы спокойно открываете нужные двери, а не бьетесь головой о стену, потому что точно знаете как получить земельный участок.
как проводится аукцион по продаже земли и как на нем нужно действовать.
Вам незачем бояться и избегать аукциона по продаже земли, потому что на аукционе можно получить земельный участок по начальной цене.
Вся процедура подчинена правилам, и вы сможете использовать эти правила в своих целях.
как получить землю в аренду без проведения торгов (аукциона).
Аренда земельного участка чаще всего бывает гораздо выгоднее, чем покупка земли.
Из инструкции вы получите выгодные способы приобретения прав на земельный участок.
Этот раздел инструкции поможет тем, кто хочет получить земельный участок на льготных условиях.
Депутаты Госдумы не очень расщедрились на льготы для получения земли. Но все равно есть из чего выбрать подходящий способ и получить земельный участок бесплатно.
как находить свободную землю для инвестиций.
Например, получили в собственность землю 50 соток под личное подсобное хозяйство.
Изменили вид разрешенного использования земли с ЛПХ на ИЖС.
Нарезали землю на 5 равных участков по 10 соток.
Продали каждый в отдельности гораздо дороже,
как можно изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Менять вид разрешенного использования земли можно, а в некоторых случаях это очень выгодно.
Вы с легкостью сможете поменять назначение земельного участка на законных основаниях, потому что вы будете знать как это сделать.
как пользоваться правилами землепользования и застройки, которые никто не читает.
Правила землепользования и застройки на 150 страницах читать не очень увлекательно.
Преимущество пошаговой инструкции в том, что с ее помощью, вы будете точно знать, что искать в Правилах.
Облегчить и упростить процесс получения земельного участка, в этом основанная ценность инструкции.
Инструкция поможет за 2 дня овладеть ценным навыком поиска свободных земельных участков.
Вы сможете найти свободную землю в хорошем месте. А дальше дело техники и пошагового алгоритма действий.
как получить земельный участок в аренду за мизерную плату. И потом выкупить его.
Выгодно знать разные тактики и способы получения земельных участков.
Вы сможете осознано выбирать пути и условия получения земли, потому что они детально описаны в пошаговой инструкции.
Чиновники из земельного комитета не расскажут вам как лучше действовать. Они нацелены обобрать вас (в свой карман или в бюджетный).
С пошаговой инструкцией вы защищены от недобросовестных советов и действий кого бы то ни было.
как давить и куда писать, если вас откровенно «динамят».
Рычаги и педали, о которых вы узнаете, помогут вам не забуксовать с получением земельного участка.
Просто действуете планомерно, в соответствии с пошаговым алгоритмом, и получаете земельный участок.
