Перевод земли из сельхозназначения в ЛПХ: когда необходим и как происходит процедура, документы, стоимость и причины отказа

Выгода от регистрации ЛПХ

Регистрировать ЛПХ разрешено при ведении нескольких видов деятельности. Основное условие – прямое отношение к сельскому хозяйству. Этот вид деятельности используется для создания благ собственных нужд. Однако продавать излишнюю продукцию законодательство не запрещает.

Комплекс ЛПХ не подлежит регистрации в налоговой службе, как требуют от фермерского хозяйства. Так же отсутствуют ограничения и указания к ведению бух.учета для поддержания документооборота.

Достоинства ЛПХ следующие:

можно реализовывать выращенную сельскохозяйственную продукцию;
не надо отчитываться в государственные органы;
санитарные службы не имеют право проверять ЛПХ, если не зарегистрировано ИП;
множество субсидий на уровне государства и местных органов для поддержания хозяйственной деятельности.

Однако не стоит считать, что ЛПХ ничем не регулируется. Оно не может быть использовано в качестве средства для выпуска продукции. Также ее владелец не освобожден от подоходного налога. По закону все товары подлежат декларированию, но на практике это правило соблюдают единицы. Чтобы зарегистрировать ЛПХ с минимальными потерями, следует знать некоторые нюансы.

Что можно делать на земле ЛПХ

По закону об ЛПХ надел используется в следующих целях:

Для получения сельскохозяйственной продукции.
Для строительства жилого дома и вспомогательных сооружений.

Основная тонкость заключается в том, что ЛПХ ведётся на землях сельхозназначения и на землях населённых пунктов.

На земле ЛПХ можно

ставить теплицы, сараи
устраивать пасеки
выращивать все виды сельскохозяйственных культур
вести огородничество
садоводство
производить органическую продукцию
разводить кроликов, цыплят-бройлеров.

Если пока на участке идёт строительство, а в будущем планируете выращивать животных, то дополнительно сообщать об этом властям не требуется.

А вот о разведении экзотических животных и птиц понадобится уведомить властей и заплатить социальный налог.

Стоимость процедуры

Смена статуса земельного участка возможна в отношении объектов, поставленных на кадастровый учет. Для этого необходимо провести обмер надела и направить полученные геодезические данные об участке в Кадастровую палату для внесения сведений о нем в Земкадастр.

Стоимость этой процедуры составляет в среднем 10 тыс. руб. и зависит от аппетитов кадастрового инженера.

Выписка из ЕГРН содержит основные сведения об объекте недвижимости, включая права на него. Минимальную стоимость имеет документ в электронном виде 300-600 руб.

При получении согласия на смену ВРИ (категории) земли потребуется внесение изменений в государственный кадастр. В том случае, если изменения не направляются в Росреестр муниципалитетом, стоимость услуги для граждан составит от 245 до 350 руб., для юридических лиц — от 700 до 1000 руб.

Взаимодействие с официальными структурами может быть доверено специалисту. Стоимость юридического сопровождения достигает в некоторых ситуациях 50 тыс. руб.

Требования к землям для ведения ЛПХ

Главное требование заключается в том, что земли, которые передаются гражданам для ведения личного хозяйства, должны относиться либо к сельскохозяйственным, либо к землям населённых пунктов.

Федеральный закон № 112-ФЗ от 7 июля 2003 г. «О личном подсобном хозяйстве» также предусматривает ограничение площади земельного надела. Так, одному лицу не может быть предоставлен надел, площадь которого превышает половину гектара, то есть 50 соток (пункт 5 статьи 4 данного ФЗ).

Предельная площадь предоставляемого надела может увеличиваться региональным законодательством, но не может превышать 250 соток.

Минимальный размер также может быть ограничен. В большинстве регионов он составляет 4 сотки.

Порядок перевода земель сельхозназначения в земли промышленности

В связи с особой плодородностью подобных земель, их оборот находится под строгим контролем со стороны государства. Возведение строений на данных участках запрещено законодательством. Но если в силу различных обстоятельств строительство объектов на землях сельхозназначения необходимо, то с этой целью сначала следует попытаться произвести перевод целевого назначения земельного надела. Однако помните, что процесс этот очень трудоемкий и материально затратный.

В соответствии с нормами действующего законодательства возможность перевода земель сельхозназначения в промышленные участки предоставляется при следующих обстоятельствах:

стоимость участка согласно кадастровой оценке признана среднестатистической по конкретной местности;
доказана необходимость возведения промышленных объектов на определенном участке сельхозназначения, исходя из производственных целей.

Кроме того, в целях восстановления плодородных свойств почвы на территории сельскохозяйственных земель необходимо возведение систем орошения и коммуникационных станций. Для получения разрешения на перевод земельного участка, предназначенного для растениеводства в участок промышленной застройки, обращайтесь в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением и подтверждающими документами.

Если земельный участок используется по праву аренды, то для преобразования категории земли необходимо получить разрешение от собственника имущества.

Ходатайство и документальное подтверждение перевода участка в уполномоченный орган вы можете подать лично или через представителя. Полномочия представителя необходимо заверить нотариально. Также законодательством разрешена отправка документации на преобразование категории земельного участка почтой России или через официальный портал государственных услуг.

заявления о внесении изменения в кадастровый учет можно здесь

Перечень документов для изменения правового статуса земельного участка:

обращение о необходимости смены целевого назначения земельного участка (бланк заявления предоставляется в службе Росреестра или его можно скачать на официальном сайте уполномоченного органа);
межевой план земельного надела;
паспорт кадастрового учета;
документ, подтверждающий права пользователя участка;
официальное разрешение на перевод земли в другую категорию, выданное органом местного самоуправления.

Обращение о корректировке сведений в кадастровом учете рассматривается уполномоченным органом в срок не позднее 10 дней со дня приема.

Кто может помочь с регистрацией земли ЛПХ и сколько это стоит?

Чтобы оценить риски и перспективы, важно ещё до покупки земли и оформления документов узнать обо всех особенностях участка. Иногда надел имеет отрицательную стоимость, когда затраты на его оформление и содержание не покрывают полученный доход. Разобраться с ситуацией, проконсультировать и принять оптимальное решение помогут кадастровые инженеры ГАИГ

Разобраться с ситуацией, проконсультировать и принять оптимальное решение помогут кадастровые инженеры ГАИГ.

В таблице приведены ориентировочные цены на оформление земель.

Кадастровые работы (земельные участки ЛПХ)
Затраты	Сельскохозяйственные	Для индивидуального жилого строительства
Налоги	0,3% от кадастровой стоимости	0,3 от кадастровой стоимости
Технический план дома	От 15 000 руб.	От 15 000 руб.

Заниматься оформлением документов можно самостоятельно после подробной консультации у кадастрового специалиста. Основные трудности касаются разрешённого вида использования земель. Без нужных знаний и опыта вопрос с землёй может затянуться надолго, а в неблагоприятных обстоятельствах стать длительной головной болью, требующей денег, времени и практически не решаемой.

Часто для покупки-продажи земли люди обращаются к риэлторам. Встречаются случаи, когда сделка уже заключена. Новый владелец узнаёт, что участок относится к лесной зоне, и построить дом он не сможет.

Или имеется бесхозный участок, который обнаружился во время кадастровых работ в посёлке. В этом случае оформить землю можно по закону, если нет споров с соседями и претензий со стороны местной администрации.

Советуем в вопросах с недвижимостью придерживаться следующего плана действий.

Обязательно запрашивать «свежую» выписку из ЕГРН об объекте, о переходе прав.

На публичной карте без регистрации можно посмотреть границы участка и подписаться на сообщения обо всех изменениях в нём.

На сайте Росреестра изучить раздел «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online».

Смотреть градостроительный план и читать Градостроительный кодекс, который содержит список оснований для отказов и разрешений.

Эти ресурсы находятся в открытом доступе в интернет и помогают быстро и бесплатно получить информацию обычному человеку без специальных знаний.

Однако сведений может оказаться слишком много, чтобы правильно в них сориентироваться. Иногда возникают противоречия, которые требуют помощи специалиста. Поэтому проще всего проконсультироваться у кадастрового инженера в том районе, где находится участок. Эти люди в силу профессии знают особенности местности, в которой работают, тонкости местного, регионального и федерального законодательства. Например, полевые участки оборачивают в земли поселений, для этого изменяется вид разрешённого использования. Специалист может провести процедуру грамотно, однако она рискует затянуться и потребовать немалых вложений и судебных инстанций.

Часто продавцы не знают об ограничениях, так как они использовали объект как вложение средств. Во время владения не строили, ничего не выращивали, и именно поэтому не знали об ограничениях.

Иногда в выписках не указана информация о недвижимости и нет данных о зонах с особыми условиями использования территорий, а на руках у владельцев документы советских времён.

ЛПХ – это участок под хозяйство, поэтому некоторый вид строений запрещён. Для разрешённых построек необходимо соблюдать размеры, расположение и отступы от границ.

ИЖС – стройка частного дома и на территории разрешены любые здания и строения.

Общее в перечисленных типах земель то, что их запрещено использовать в коммерческих целях.

Таким образом, подведём итог.

ЛПХ в законе имеют особый статус по налогообложению.

Перед покупкой участка важно определиться с задачами. Ондатровая ферма потребует одних условий, а разведение роз – других. Если в планы не входит строительство дома, то можно купить паи у бывших колхозников

Если в планы не входит строительство дома, то можно купить паи у бывших колхозников.

Чтобы поставить дом и завести хозяйство, придётся грамотно распланировать участок. Соседи не обрадуются загонам с поросятами напротив их дома. Это одно из условий, которые приходится учитывать будущим хозяевам.

Процесс изменения категории земель: пошаговая инструкция

Инициировать процедуру перевода имеет право собственник надела или землепользователь, которыми могут являться граждане, представители юридического лица (ЮЛ), индивидуальные предприниматели (ИП) или общины малых коренных народов России, а в отдельных случаях – компетентные органы государственной (муниципальной) власти. Пошаговая инструкция смены категории земель выглядит следующим образом (ст. 3 ФЗ 172):

Шаг 1. Подготовка пакета документов

Полный перечень документации содержит статья 2 ФЗ 172:

Паспорт или иное удостоверение личности подателя ходатайства.
Выписка, подтверждающая регистрацию ИП или ЮЛ (при необходимости).
Выписка из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости. При отсутствии у владельца (пользователя) бумажного экземпляра с печатью, запрос на получение направят исполнительные органы.
Документы, подтверждающие приобретение права собственности на землю (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и прочее) или согласие от собственника, если участок эксплуатируется на праве пользования.
Заключение экологической экспертизы.

Последний документ обязателен не для каждой категории недвижимости, а в условиях, определенных федеральными законами.

Шаг 2. Обратиться с заявлением (ходатайством)

В зависимости от принадлежности участка земли, с ходатайством следует обращаться в земельно-имущественный департамент регионального правительства или местного самоуправления.

Документ составляется в свободной форме или на бланке, утвержденном компетентными органами. Образец заполнения ходатайства можно найти на информационных стендах или на сайте ведомства, принимающего подобные заявления. При составлении нужно указать:

кадастровый номер заявленного участка;
права заявителя на землю;
действующую категорию надела и категорию планируемого перевода;
обосновать причину перевода в данную категорию.

Шаг 3. Принятие решения с составлением соответствующего акта

Принятое заявление рассматривается в течение 2 месяцев (в городских, муниципальных органах власти) или 3 месяцев (региональным правительством или Правительством РФ). Уведомление о переводе (отказе в переводе) земельного надела в иную категорию направляется заявителю в течение 2 недель с момента вынесения решения.

При положительном результате земельно-имущественным департаментом составляется акт о переводе земли в заявленную категорию. Оформлять заново прочую документацию на землю при этом не потребуется.

Шаг 4. Регистрация изменения категории

Копия акта направляется из местной (региональной) администрации в территориальный отдел Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (отдел Росреестра) в десятидневный срок со дня утверждения решения. Изменения вносятся в ЕГРН на основании этого акта (ст.5 ФЗ 172).

После постановки на регистрационный учет владелец участка может начать использование надела в соответствии с новым правовым статусом земли.

Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования

Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя

В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.

Найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.
Вбейте кадастровый номер участка в кадастровой карте Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху карты) или просто найдите участок. Запомните расположение участка. Это понадобится в дальнейшем.
Участок для примера
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
Теперь найдем Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.
Обычно ПЗЗ опубликован на сайте местной администрации. Вбейте в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) такое словосочетание — «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Видное московская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.
В появившейся странице сайта Администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.
Если вместе с ПЗЗ карты не будет, то можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «поселение видное московская область администрация генеральный план».
Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане.
Запомните , а именно контуры границ местности вокруг него, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.
Так я нашел свой участок
На Кадастровой карте
На Карте зонирования
Узнаем на Карте название территориальной зоны участка.
Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название всегда пишут по краям карты. У меня зона была желтого цвета. На краю плана я нашел название — «Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами (Ж2)».
Найдем описание зоны в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ).
В тексте Правил вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней и узнаете какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к вашей зоне.
Например, я в самом документе нажал CTRL + F и в поиске вбил название своей зоны — Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами. В моем случае ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) был один из основных видов разрешенного использования. На картинке это видно.
Там же в ПЗЗ можно узнать максимально разрешенный размер участка. В моем случае максимум 30 соток.
Теперь опишу различные ситуации + инструкции к каждой что нужно сделать далее:
- Если ИЖС указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования, то нужно сначала , а потом .
- Если ИЖС указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования, то нужно: 1) 2) 3) .
- Если ИЖС вообще не указан, то придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.

ИЖС и ЛПХ: в чём разница?

ЛПХ расшифровывается как «личное подсобное хозяйство»; это вид разрёшенного землепользования, предназначенный для ведения хозяйства в своих (т.е. не промышленных) целях. Заниматься хозяйством без ограничений вправе один человек сам или вместе со своей семьёй.

Под ведением личного хозяйства имеется в виду:

выращивание и переработка с/х продукции;
разведение скота и домашних птиц.

Несмотря на то что земля ЛПХ не предназначена для ведения предпринимательской деятельности, владельцу участка не запрещается реализовывать излишки своей продукции.

Можно ли перевести участок ЛПХ в категорию ИЖС? Такая процедура возможна только для приусадебных участков, но не для полевых. Полевой земельный участок используется исключительно для производства с/х продукции без права возведения на нём любых строений.

Вид разрешённого землепользования ИЖС позволяет строить на этой земле дом до 3 этажей. Участок в черте населённого пункта, используемый как ЛПХ, предназначен также для возведения жилого дома высотой до 3 этажей, но, помимо того, ещё и для производства с/х продукции.

Несмотря на то, что эти земельные категории схожи, они имеют ряд отличий, а именно:

ИЖС и ЛПХ предназначены для некоммерческого использования. Однако в первом случае приоритет отдаётся строительству дома, во втором — выращиванию и переработке с/х продукции.
Земельный надел под ИЖС может быть выделен только на территории населённых пунктов, участок под ЛПХ может быть отведён как в поселении, так и за его пределами.
Кадастровая стоимость участков под ИЖС значительно выше, чем под ЛПХ.
Не на каждом участке ЛПХ можно возвести дом. Комиссия вправе наложить запрет на строительство дома; а вот запретить строить дом на землях ИЖС невозможно.
Земельный налог на участки ЛПХ ниже, чем на ИЖС.

Минусы и плюсы обоих видов участков

Среди несомненных преимуществ участка ИЖС можно отметить:

наличие юридического адреса;
возможность постройки жилого дома и прописки в нём;
наличие инфраструктуры;
возможность проведения всех необходимых коммуникаций.

Минусы участков ИЖС:

необходимость получения разрешения и согласований на строительство в соответствующих инстанциях;
обязательное выполнения норм СНиПов и ГОСТов;
высокие налоговые выплаты.

Преимущества участка ЛПХ:

возможность перевода в ИЖС (если он находится в черте поселений);
низкая налоговая нагрузка (не более 0,3% от КС).

На землях под ЛПХ можно:

легально получать доход от продажи с/х продукции;
получить сертификат соответствия выращенной продукции;
получить кредит на производство продукции под залог участка.

При этом владельцу участка не нужно оформляться в качестве юрлица, как этого требует статус КФХ (Крестьянско-фермерское хозяйство). Если владелец пожелает возвести дом, то не потребуется разрешение для этого и разработка проекта.

Что лучше?

Так что же лучше — ЛПХ или ИЖС? Можно сказать, что ЛПХ почти во всём лучше ИЖС, за исключением расположения участка и отсутствия полной инфраструктуры. Кроме того, владельцы ЛПХ могут пользоваться льготами от государства, поощряющими их на ведение собственного хозяйства.

Особенности перевода земель сельхозназначения в другие категории

Рекомендации по самостоятельному изменению целевого назначения земельных участков

Если рассматривать процедуру перевода категории земель с практической точки зрения,

то несмотря на всю важность отнесения земель к соответствующей категории, большинству физических и юридических лиц на самом деле не требуется перевод земель из одной категории в другую. Вопросами перевода земель в / из категории водного, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий, земель запаса главным образом занимаются государственные структуры, в чьей собственности пребывают данные земли. Вопросами перевода земель в / из категории водного, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий, земель запаса главным образом занимаются государственные структуры, в чьей собственности пребывают данные земли

Вопросами перевода земель в / из категории водного, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий, земель запаса главным образом занимаются государственные структуры, в чьей собственности пребывают данные земли.

Как частных лиц (граждан), так и предприятия в основном интересуют вопросы перевода земель сельскохозназначения в земли населенных пунктов. Предприятиям, также, может будет необходимо переводить земли сельхозназначения в ИЖС в земли промышленности.

В связи с тем, что земли сельскохозяйственного назначения нуждаются в защите в силу своей особой важности, а также тем, что многие лица заинтересованы в переводе таких земель в более экономически ценные категории (с целью извлечения экономической выгоды от их использования) в отношении них в законодательство были внесены соответствующие поправки. Поскольку качественные характеристики таких земель должны надежно охраняться законодателями был введен запрет, в частности, на изменение категории продуктивных особо ценных сельскохозяйственных угодий или угодий, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает кадастровую стоимость сельхозугодий муниципального района. Вопросам перевода других сельскохозяйственных земель, помимо сельхозугодий, уделено гораздо меньше внимания в законодательных актах, а эта лазейка в регламенте позволяет изменять целевое назначение данных земель

Вопросам перевода других сельскохозяйственных земель, помимо сельхозугодий, уделено гораздо меньше внимания в законодательных актах, а эта лазейка в регламенте позволяет изменять целевое назначение данных земель.

Подавать ходатайство на перевод земель из состава земель сельхозназначения необходимо только в государственные органы власти субъектов РФ. Это позволит минимизировать риск отклонения заявки на изменение целевого назначения представляющих особую ценность земель.

При составлении ходатайства следует выяснить ряд моментов:

есть ли прямой запрет или ограничение на планируемое изменение назначения земли;
требуется ли проведение государственной экологической экспертизы в отношении образуемого участка (допуская, что ее результат может оказаться отрицательным);
соответствует ли целевое назначение участка документации по планированию территории.

Чтобы ходатайство было принято на рассмотрение и, в конечном счете, удовлетворено, надо знать порядок и условия проведения процедуры. Профильные юристы компании Град Девелопмент помогают осуществить перевод земли в другую категорию, стоимость которого зависит от срочности выполнения заказа и сложности ситуации.

Мы рассматриваем возможности и процедуры перевода земель индивидуально, применительно к каждому конкретному участку земли, и исходя из уже сложившейся правоприменительной практике в конкретном регионе.

Созвонитесь с нами, и Вы получите ответы на все свои вопросы, касающиеся смены цели назначения земли, а мы, в свою очередь, готовы встать на защиту Ваших интересов при проведении этой процедуры.