Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня
В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”).
Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:
жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
жилое помещение (квартира, комната);
гараж, машино-место;
единый недвижимый комплекс;
объект незавершенного строительства;
иные здание, строение, сооружение, помещение ( НК РФ).
В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.
Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.
Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:
если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;
если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;
если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.
Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.
Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.
Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).
Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:
в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;
в суд ( НК РФ) – процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.
Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.
Как оспорить стоимость земли?
Чтобы добиться пересмотра, потребуется грамотно провести независимую оценку и предоставить полный комплект документов уполномоченным органам.
Собственник, желающий оспорить величину кадастровой стоимости, имеет возможность обратиться по своему усмотрению либо в специальную комиссию по обсуждению споров, либо, минуя эту стадию, решить вопрос в судебном порядке.
Если собственником является юридическое лицо, первый этап является обязательным. Физическим лицам также не рекомендуется пренебрегать обращением в комиссию, поскольку это не требует уплаты пошлин, а срок рассмотрения заявления меньше, чем в суде.
Определение возможности уменьшения
заручиться их заключением о фактической цене объекта на рынке недвижимости
Для этого важно выбрать организацию, имеющую все требуемые лицензии и разрешения, а также опыт успешной работы. При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить. При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить
При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить.
Помимо этого понадобятся:
- паспорт владельца;
- правоустанавливающие документы на объект;
- информация о границах участка;
- сведения о наличии коммуникаций и их состоянии;
- категория участка.
Переоценка и получение заключения
Получив консультацию в независимой компании, следует оценить целесообразность оспаривания.
Важно сопоставить сумму, которую потребуется затратить, с той, что удастся сэкономить за счет снижения. Надо помнить и о том, что при следующей государственной переоценке кадастровая стоимость вновь может быть завышена. Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки
Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки.
Она включает ряд этапов:
- осмотр участка и определение качественных характеристик;
- анализ данных и изучение рынка;
- сравнение оцениваемого участка со сходными объектами;
- составление отчета.
Итогом работы должна стать выдача клиенту отчета и экспертного заключения СРО. Но не все организации, предлагающие услуги по оценке рыночной стоимости земельного участка, самостоятельно подтверждают свои отчеты.
В таких случаях заказчику придется обратиться в саморегулирующую организацию оценщиков лично. Сделать это необходимо в течение месяца с даты составления документа. При этом допустимо пользоваться услугами любой СРО, а не только той, в которой состоит эксперт, составивший отчет.
Помимо самого документа, которому требуется экспертное заключение, заказчику потребуется предоставить свой паспорт. Специалист СРО анализирует отчет на соответствие федеральным стандартам оценки, методологию оценки и достоверность расчетов.
Оспаривание в комиссии Росреестра
В заявлении, подаваемом в комиссию, помимо сведений о владельце указываются причины, по которым рассчитанная величина кадастровой стоимости является неверной.
К нему требуется приложить следующий пакет документов:
- кадастровый паспорт участка земли;
- копию документа, подтверждающего право владения участком;
- документы, устанавливающие факт проведения кадастровой оценки на основе недостоверной информации;
- отчет независимых экспертов о реальной стоимости объекта;
- заключение СРО о соответствии процедуры экспертной оценки и ее выводов законодательству.
Информацию о том, на каких условиях была проведена оценка участка земли, можно получить, подав запрос о предоставлении данных об объекте недвижимости, на основании которых осуществлялся расчет его стоимости.
Обратиться за этими сведениями можно к заказчику оценочных работ или в орган кадастрового учета.
Срок, за который комиссия должна рассмотреть обращение и вынести вердикт, составляет 1 месяц с момента подачи заявления.
Протокол заседания и принятое решение размещаются на официальном сайте Росреестра.
Подробно о порядке действий, которые необходимо предпринять, чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости рассказывает отдельная статья.
Пошаговая инструкция при обращении в комиссию
Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой цене квартиры действуют на базе Росреестра. Жалобы, поступившие от граждан, рассматриваются в течение месяца после приема всех документов.
Шаг 1 Определение оснований для перерасчета
Владельцу жилья нужно получить данные кадастра одним из способов:
- Сделать запрос через МФЦ.
- Оформить заявку через Госуслуги.
- Запросить выписку на сайте Росреестра.
Шаг 2 Обращение к независимому эксперту
Прежде чем обращаться к оценщику, стоит предварительно проанализировать цену аналогичных по метражу, району, этажности квартир с помощью порталов по продаже квартир. Значительное несоответствие цен предполагает услугу эксперта.
При подтверждении завышенного размера по реестру эксперт составляет акт оценки, который послужит основанием для обращения в комиссию.
Шаг 3 Подача документов
Для процедуры по уменьшению налога важно предоставить:
- Выписку из ЕГРН.
- Свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ.
- Акт независимой экспертизы.
- Удостоверение личности.
- Заявление установленного образца для оспаривания реестровых данных.
Шаг 4 Рассмотрение заявки
Пакет документации принимается при наличии всех документов, весомой разницы между вышеупомянутыми стоимостями и соблюдением сроков подачи. На принятие решения отводится 30 дней.
Снижение кадастровой цены через суд
Дела, касающиеся кадастровой цены, могут рассматривать краевые, областные, федеральные, республиканские суды. Перед обращением в данный государственный орган необходимо правильно оформить иск и собрать пакет документов.
Будет лучше, если административный иск будет составлять специалист. Во время его составления необходимы определенные знания по юриспруденции. В случае некорректно указанных фактов, собственник может просто потерять время — ему откажут в решении вопроса. В иске обязательно должны быть сведения о:
- кадастровой цене (величина и время внесения в реестр недвижимости),
- участке земли (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.),
- причине, в чем именно были нарушены права заявителя (например, повышенная аренда или налог),
- рыночной цене на данный объект недвижимости.
Обратите внимание! Рыночная стоимость должна значительно отличаться от кадастровой. Желательно, чтобы разница составляла более 10%. В противном случае иск могут не удовлетворить
В противном случае иск могут не удовлетворить.
Ввиду того, что заявитель оспаривает именно цену участка, в суде необходимо просить об установлении рыночной цены вместо старой кадастровой.
Кроме того, любое решение, принятое судом вступает в силу с начала того года, когда подавалось исковое заявление.
К иску прикладывают следующую документацию:
- квитанцию об оплаченной госпошлине;
- бумаги на недвижимость;
- отчет независимого специалиста, оценившего участок;
- заключение вышестоящей саморегулируемой организацией оценщиков о соответствии отчета действительности;
- справка о кадастровой цене;
- почтовые уведомления, подтверждающие отправление заявления в комиссию, ее решение (пункт обязателен только для юр. лиц);
- другая документация, которая может потребоваться при рассмотрении индивидуальных особенностей дела.
В качестве ответчика по делу обычно привлекаются:
- Росреестр;
- Кадастровая палата;
- Орган субъекта, который выносил окончательное решение об утверждении результатов оценки.
В качестве третьих лиц, могут быть привлечены:
- соседи близлежащих участков;
- администрация;
- предыдущие собственники и пр. Это все, у кого тоже имеется интерес в решении данного спора.
Если предварительную оценку недвижимости проводила хорошо зарекомендовавшая себя организация, скорее всего, дело будет выигрышным.
Если владелец земли выбрал для оценки не очень известную фирму и у суда возникли некоторые вопросы, он может дополнительно назначить судебную экспертизу.
Судебная практика показывает, что в основном, такие дела являются выигрышными, так как ответчик редко когда возражает против заявления владельца прав на землю. Но в таком случае судебные расходы (госпошлина, оценка, экспертиза недвижимости и пр.) возмещены не будут.
Однако, если ответчик не согласен с иском заявителя, то при вынесении судом положительного решения в пользу истца разрешается взыскать любые судебные затраты.
После того, как постановление суда вступит в силу, представители Кадастровой палаты сами вносят изменения в существующую информацию о стоимости участка. Это делается на основании копии решения судебного органа.
Обратите внимание! Не всегда существующая информация своевременно доходит до нужной инстанции, поэтому не лишним будет перестраховаться и самостоятельно подать заявление в уполномоченный кадастровый орган. В этом случае к заявлению прикладывают копию решения суда
Литература по оценке кадастровой стоимости недвижимости
- Каминский – Кадастровая оценка – сотрудничать нельзя противостоять
- Дубовик – Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли
- Налог по недвижимости от КС (нормативка)
- Пылаева – Фазы стадии и этапы кадастровой оценки недвижимости
- Радченко – Нас явно недооценивают
- Шогин – Кадастровая оценка – иной взгляд на порядок проведения
- Карцев – Оценка ОКСов при оспаривании кадастровой стоимости
- Карцев – Рекомендации по подготовке отчетов для оспаривания кадастровой стоимости
- Карцев – Оценка для оспаривания
- Карцев – Рекомендации по подготовке отчетов в рамках оспаривания
- Смоляк С.А. О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости
- Коростелев – Кадастровая оценка. Итоги 2016
- Козин,Кузнецов – Расчет прибыли предпринимателя при оценке ОКС для оспаривания кадастровой стоимости
- Ильин – Оценка ОКС для целей оспаривания
- Грибовский – К вопросу об уменьшении количества оспариваний кадастровой стоимости.pdf
| ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА и ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ССЫЛКИ |
- КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬЧто такое кадастровая стоимость недвижимости, земельного участка. Для чего её определяют.
- УЗНАТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ СВОЕГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЗДАНИЯ или КВАРТИРЫСтатья поможет узнать как считается кадастровая стоимость недвижимости, как можно узнать кадастровую стоимость здания или земельного участка.
- Заявление ПЕРЕСМОТР, ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИПриведены различные формы заявлений для подачи в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Подсудность и сбор необходимых доказательств
Итак, обжалование ценника на землю возможно как через суд, так и через иные структуры, которые устанавливают стоимость.
Вмешательство судебных структур может понадобиться, если досудебное урегулирование не принесло успешных результатов – предыдущие инстанции выразили несогласие в запросе изменить установленную ими стоимость. В этом случае разбирательства могут в значительной степени затянуться, и, в конечном итоге, существенно усложниться сама процедура назначения нового ценника.
Кроме возможных неудобств от затягивания дела, на гражданина возлагаются дополнительные обязательства по предоставлению новых сведений – в частности, это касается наличия доказательств несправедливости оценки.
В качестве данного элемента может выступать решение независимого специалиста или иные вещественные параметры участка. К примеру, если при расчете окончательного ценника использовался недействительный межевой план, то его можно использовать в качестве подтверждения своей правоты.
Очевидно, чем больше истец сможет предоставить доказательств, тем быстрее будет продвигаться дело в направлении ожидаемого решения.
Сроки и стоимость
Ценник на действия оценщика корректируется:
- величиной исследуемой площади;
- целями экспертизы;
- общим уровнем сложности;
- регионом компании;
- статусом фирмы.
Минимальная стоимость за пользование услугами начинается от 5 тысяч рублей. Что касается максимальной, то она во многом определяется вышеперечисленными показателями. Средний срок проведения оценки и составления отчета составляет около 5 суток. Очевидно, он может быть увеличен в связи с большим объемом работы.
В частности, при подаче заявления в судебные инстанции необходимо оплатить государственную пошлину – для исков по делам оспаривания стоимости она составляет 300 рублей.
Кроме того, если обращаться в суд, то срок рассмотрения дела может значительно увеличиться – на определение итогового решения обычно уходит более 2 месяцев. По этой причине специалисты советуют обходить этот момент, и подавать запрос непосредственно в кадастровый реестр с пакетом документов, устанавливающих неадекватность утвержденной стоимости. В таком случае ситуация рассматривается в течение 1-2 недель.
Оценка для оспаривания кадастровой стоимости и подходы к оценке
В оценке применяются три подхода: затратный, доходный и сравнительный.
В основе затратного подхода лежит принцип воспроизводства, либо замещения объекта. То есть то, сколько денег надо для создания точно такого же или аналогичного объекта.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих доходов от использования объекта недвижимости. Проще говоря, то, сколько денег от объекта недвижимости будет получать собственник в будущем при условии продажи имущества не ниже цены покупки.
Сравнительный – наверное, самый простой для понимания, и поэтому самый сложный. Простой он потому, что каждый из нас хоть раз что-то покупал, сравнивая с чем-то другим. На этом и основан данный принцип. А сложный потому, что очень сложно найти два земельных участка с одинаковыми характеристиками.
Причины проведения
Государственная оценка проводится в целях, предусмотренных законодательством РФ, таких как:
- формирование системы налогообложения, обеспечивающей точное исчисление налогов и предусматривающей возможность прогнозирования налоговых сборов;
- рациональное управление земельным фондом;
- определение госпошлин за совершение сделок, стартовой цены на торгах и т. д.
Что делать при завышенном значении?
Зачастую собственники участков вынуждены прибегать к услугам независимых экспертов в оспаривании установленной Росреестром величины.
При правильно проведенной оценке кадастровая стоимость объекта не должна существенно отличаться от рыночной цены. Фактически же зафиксированы случаи, когда она превышала реальное значение в два и более раза.
Инициировать изменение рассчитанного уполномоченными органами значения допустимо при выполнении одного из следующих условий:
- установление факта проведения оценки на основании сведений о земельном участке, несоответствующих реальным;
- установление рыночной стоимости существенно ниже присвоенной кадастровой. Основанием может служить только величина, актуальная на момент проведения оценочных работ.
Иные
может быть пересмотрена, если
- на территории объекта изменился рельеф;
- были пересмотрены границы надела;
- ухудшились качества плодородного слоя земли;
- на участок был безвозмездно оформлен сервитут.
Кадастровая стоимость не является некой абстрактной величиной, она служит основанием для финансовых расчетов.
Исходя из нее устанавливается плата за аренду участка, находящегося во владениях государства, налог на собственность для хозяев объекта, размер госпошлины и иные платежи.
Проведение корректировки необоснованно завышенной кадастровой стоимости позволит:
- снизить налоговое бремя за счет уменьшения налоговой базы;
- снизить арендную плату за пользование участком, если он находится в собственности государства;
- снизить пошлины, например при процедуре дарения;
- снизить выкупную стоимость надела.
Пионеры нового налога на недвижимость
Российская Федерация начала переходить на обновленный порядок расчета налогового сбора на недвижимость с 2015 года. С этого момента его начали применять 28 российских областей: в числе первых были: Московский регион, тверская, самарская, Рязанская и другие области. В 2016 году к ним присоединились Санкт-Петербург, Воронежская, Вологодская, Брянская область и другие регионы, общим числом 21. Ежегодно их количество растет, переход всей России на новую систему запланирован к 2020 году.
Новым способом – исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости – будет исчисляться налог на следующие объекты (п. 1 ст. 401 НК РФ):
- жилые строения всех типов (дома, коттеджи, садовые домики и пр.);
- отдельные помещения для жилья (комнаты, квартиры);
- гаражи, места для стоянки машин;
- комплексы;
- незавершенные объекты стройки;
- другие помещения, сооружения, здания.
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка через суд?
В исковом заявлении следует указывать все сведения о заявителе и ответчике, в качестве которого будет выступать председатель комиссии, отказавший внести изменения в учетные данные. Всю информацию об ответчике заявитель может найти в мотивированном отказе на заявление о понижении стоимости участка.
Основное содержание иска должно состоять из сведений о существовании ошибки в оценке кадастровой стоимости ЗУ, основных характеристиках участка, аргументированной позиции истца, факте работы независимых оценщиков, а самое главное необходимо указать, что было обращение в комиссию Росреестра, где был получен отказ.
Дополнительно заявитель имеет право тезисно обратиться к суду со следующими просьбами:
- Признание завышенной стоимость ЗУ недействительной;
- Согласие с оценкой независимой экспертизы;
- Внесение исправлений в учетные записи.
Затем необходимо указать все заключения оценщиков и перечень документов, которые подавались в отделение кадастра вместе с заявлением.
Очень важно к иску приложить обоснованный отказ комиссии, поскольку его наличие доказывает соблюдение владельцем земли всех правовых норм по досудебному урегулированию проблемы. Образец искового заявления можно скачать по этой ссылке
Образец искового заявления можно скачать по этой ссылке.
Положительное постановление суда передает право комиссии урегулировать вопрос о переоценке ЗУ. Если же заявитель получил отказ, то он вправе обжаловать полученное решение в арбитражном суде следующей инстанции.
Когда эффективнее оспорить кадастровую оценку
Ответ на этот вопрос – как можно скорее, то есть как только вы обнаружили, что она завышена. Налоги платятся ежегодно, а вопрос о пересмотре кадастровой стоимости решается не так быстро: сроки рассмотрения могут составить от 2 месяцев до полугода. Между тем расчет суммы налога производится по данным предыдущего года (п. 24.20. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»). То есть если вы не начали процедуру оспаривания до конца 2016 года, то весь 2017 год вам придется платить налог, исходя из завышенной налоговой базы.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В вашем регионе еще продолжает действовать инвентаризационная оценка? Оспорить кадастровую, даже явно завышенную, пока нельзя: ведь права налогоплательщика пока не были затронуты
Законные основания для признания оценки неправомерной
Существует всего 2 основания, позволяющие пересмотреть правомерность установленной стоимости недвижимости по кадастру.
- Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
- ошибки в перечне объектов для оценки;
- неточность указания места расположения;
- неверно указанное целевое назначение;
- упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
- не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
- допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
- другие моменты.
Проверить, какие данные использовались при расчете, и констатировать их правильность или неправильность можно, сделав запрос в Росреестр о заказчике кадастровой оценки, а далее у него самого. Ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает их давать ответ на такие запросы в недельный срок.
- Совпадение дат установления рыночной и кадастровой цены. Рыночная цена постоянно меняется, а кадастровая, раз установленная остается неизменной на протяжении всего времени действия оценки (5 лет или 2-3 года). Если кадастровая стоимость больше рыночной, нужно сравнивать ее не с реальной ситуацией на рынке на текущий момент, а на тот, когда проводилась оценка. То есть, если кадастровая стоимость установлена, а затем недвижимость резко потеряла в цене, это не станет правомерным основанием для признания кадастровой стоимости недействительной.
