Какую квартиру лучше купить – вторичку или новостройку?

Квартира. Делать ремонт? Или переделывать?

Как ни странно, меньше всего времени в обсуждении преимуществ и недостатков новостроек и вторичного жилья должен занимать вопрос, собственно, самой квартиры. Потому что что тут вообще можно обсуждать?

Некоторые специалисты отдают предпочтение квартирам в новостройках, отмечая их функциональность и большую продуманность. Якобы раньше архитекторы и строители заботились об удобстве жильцов разве что в последнюю очередь. Ладно, с интересными планировками, появившимися в наших дома сравнительно недавно, согласиться ещё можно – взять, например, те же европланировки, в которых гостиная совмещена с кухней. Но с другой стороны, в старых домах вы с большей вероятностью найдёте планировку необычную – с какими-то, возможно, уникальными характеристиками. А в новых почти всё делается как будто под копирку. Так что это преимущество сочтём сомнительным.

Фото: myfaith.ru

Так что главным решающим фактором в вопросе квартиры станет наличие или отсутствие отделки. Причём, решение может быть принято как в ту, так и в другую сторону – это зависит уже от ваших личных предпочтений:

• Опыт показывает, что квартиру в новостройке брать лучше без отделки – даже в жилых комплексах эконом-класса новосёлы слишком часто переделывают готовую отделку, такая она там плохая. Вместо этого, покупайте голые стены и украшайте их на свой вкус и кошелёк.
• А квартиру на вторичном рынке лучше сразу брать с отделкой, которая вам нравится – ну, чтобы потом не вкладываться ещё и в долгий ремонт. Всё-таки этот вариант интересен именно тем, кто хочет сразу заселиться и жить. Так что проверьте, устраивают ли вас имеющиеся полы, потолки и обои – чтобы всё, что нужно было поменять, это, скажем, плинтус на кухне.

Неприятные сюрпризы в квартире может оставить как застройщик, так и предыдущий жилец – что-то может быть недоделано, а что-то уже сломано. Но первый вариант предпочтительнее – застройщика-то вам удастся заставить выполнить свою работу до конца.

ВЫВОД №3: Любые недочёты в квартире в новостройке поправить будет легче.

Помните: гарантийный срок новостройки – 5 лет.

Минусы вторичного жилья

С ипотекой сложнее. Банки менее охотно кредитуют жилье на вторичном рынке. Поэтому ставки могут быть выше, чем в случае с новостройками.

Риски потери денег. В основном риски кроются в юридической стороне вопроса. Если не учесть все моменты, тщательно не проверить десятки справок и документов, то есть большой шанс остаться и без денег, и без квадратных метров. Например, жилье может продавать потенциальный банкрот. В ходе процедуры банкротства все сделки, совершенные гражданином за последнее время, тщательно проверяются. Если обнаружатся признаки намеренного вывода активов, то сделку могут признать недействительной. Это значит, что покупатель жилья должен будет вернуть квартиру. А вот получит ли он свои деньги обратно, большой вопрос, учитывая финансовое положение продавца.

Временные затраты. Чтобы отыскать действительно хороший вариант на вторичке, придется потратить уйму времени, пересмотрев десятки вариантов. Каждый выезд на просмотр – это целая операция. При этом на рынке вторички встречается много неликвидного жилья, есть недобросовестные продавцы, которые говорят совсем не то, что есть на самом деле.

Какой выбор будет правильным? Универсальные рекомендации с учетом конкретных факторов

Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости. Далее уже намного проще – можно определяться с районом, требованиями, способами поиска подходящего варианта. Универсальные рекомендации для всех потенциальных покупателей жилья будут весьма условными, но главная из них, пожалуй, подойдет всем: если вопрос именно в цене, то расчеты надо вести с учетом всех присутствующих факторов.

По сути, у всех, кто желает купить жилье, есть четыре варианта:

• приобретение квартиры на любом из этапов строительства дома, и в этом случае экономия может оправдать ожидание ввода в эксплуатацию;
• покупка жилья по переуступке, когда дом уже достроен, что обойдется намного дороже, но можно сразу вселяться и приступать к обустройству квартиры, да и риска, связанного с несвоевременным вводом дома, в этом случае нет;
• квартира в новостройке, которая совсем недавно стала частью вторичного рынка (то есть – у первого собственника);
• жилье в доме прежних лет застройки, которое, собственно и принято называть полноценной «вторичкой».

Преимуществом первых двух вариантов является то, что покупатель становится первым собственником, и квартира изначально является юридически чистой, что избавляет от рисков, а соответственно – от расходов, связанных с привлечением юриста для проверки. Впрочем, при выборе третьего варианта история квартиры будет не слишком большой, а значит, не потребуется много времени и ресурсов на проверку документации.

Большинство квартир в домах, построенных десятилетия назад, имеют длинную историю переходов права собственности

Ее крайне важно изучить перед оформлением сделки, особенно если она заключается без юридической поддержки и помощи риелтора.

Плюсы новостроек

• Низкая стоимость. При покупке недвижимости на этапе котлована можно сэкономить до 30%, а иногда и больше. Именно на столько увеличивается стоимость жилья после ввода дома в эксплуатацию. К тому же застройщики часто устраивают акции и скидки.
• Доступная ипотека. Банки охотнее выдают ипотеку на покупку квартиры в новостройке, чем на вторичном рынке. Связано это с тем, что новостройки более ликвидные и у них нет проблем с документами. Кроме того, на покупку жилья в новостройках действуют государственные программы по ипотечной субсидии с пониженной процентной ставкой.
• Все новое. Дом абсолютно новый. В квартирах установлены новые трубы, электропроводка, радиаторы отопления и сантехника, которые прослужат ни один десяток лет.
• Юридическая чистота. До вас в этой квартире никто не жил. А значит, вы можете быть уверенны в том, что в скором времени не объявятся родственники и прочие неучтенные наследники, у которых есть все шансы оспорить сделку.

Наличие паркинга. Владельцам квартир в новостройках не придется искать место для парковки авто, так как на территории жилого комплекса предусмотрены обустроенные подземные или наземные паркинги.

Безопасность. Жители домов комфорт- , бизнес- и элит-класса могу быть уверены в своей безопасности и своих близких, так как такие комплексы имеют закрытую территорию с постами охраны и круглосуточным видеонаблюдением.

Современная планировка. Планировка квартир в новостройках продумана до мелочей. Здесь нет темных тесных коридоров и маленьких кухонь, которые порой бывает сложно обустроить. Некоторые квартиры и вовсе продаются со свободной планировкой, которую можно обустроить по своему вкусу. Если сравнивать метраж квартир с аналогичным количеством комнат в новостройке и на вторичном рынке, то в новостройках площадь квартир больше на 15-20%.

Большой выбор. Ассортимент недвижимых объектов на первичном рынке просто огромен, начиная от домов эконом- , комфорт- , бизнес-класса и заканчивая апартаментами, таунхаусами и дуплексами

Обратите внимание: ликвидные варианты разбираются сразу же на старте продаж. Чем ближе к завершению строительства, тем меньше остается ликвидных объектов.

Все для прогулок и отдыха

Дворы оснащены современными детскими и спортивными площадками, а также есть велосипедные дорожки и прогулочные зоны.

Соседство. На вторичном рынке недвижимости вашими соседями могут быть как приличные люди, так и алкоголики, наркоманы и дебоширы, которые будут ежедневно доставлять немало проблем. В новостройках вы с этой проблемой не столкнетесь, так как здесь все люди одного статуса.

○ Выбор квартиры на вторичном рынке

Основным документом для покупки вторичного жилья является договор купли-продажи. По сравнению с новостройками, готовое жилье уже обжито и не требует косметического ремонта. Отсутствие «слепого» выбора делает процедуру покупки квартир на вторичном рынке более прозрачной. Покупатель видит планировку, осматривает район, знакомится с соседями, изучает план БТИ, проверяет документы продавца. Такой вариант подходит всем, кто желает быстрее зарегистрировать недвижимость.

  Плюсы покупки квартиры на вторичке

Преимуществом готового жилья является ускоренное оформление права собственности. Процедура занимает около 2-3 месяцев, после чего новый собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Достоинства покупки жилья на вторичном рынке:

• Выбор района.
• Заселение сразу после оформления договора-купли продажи.
• Отсутствие перебоев с коммуникациями.
• Наглядность планировки.
• Готовый ремонт.

В большинстве случаев покупатели вторичного жилья обходятся без капитального ремонта квартиры.

  Не требует дополнительных расходов на ремонт

При выборе недвижимости обязательно проверяйте работоспособность канализации, проводки, отопления и изоляции от постороннего шума (актуально для панельных домов).

  Готовое жильё

Немаловажным преимуществом вторичного жилья считается отладка инженерных систем. В отличие от новостроек, инфраструктура готовых домов уже находится в эксплуатации. Покупатели недвижимости могут не беспокоиться по поводу подачи воды, электричества, отопления. И если вы не хотите ждать окончания строительства нового дома – выбирайте квартиры вторичного жилья.

  Развитая инфраструктура

Готовое жилье находится в эпицентре городской черты. Поблизости всегда расположены детские сады, школы, игровые площадки, больницы и торговые заведения. Одним словом, в тех районах, где уже вовсю кипит жизнь и нет нужды достраивать инфраструктуру. Такие возможности подойдут в первую очередь семьям, которые имеют детей дошкольного и школьного возрастов.

  Минусы вторички

После рассмотрения достоинств квартир самое время отметить недостатки. Они связаны со следующими обстоятельствами:

• Устаревшая планировка и внешний вид.
• Возможные проблемы с коммуникациями.
• Мошенничество со стороны риелторов и продавцов.
• Высокая стоимость.

На этом вероятные сложности не заканчиваются.

  Незаконная перепланировка без уведомления покупателя

Существенным минусом вторичного жилья считается невозможность изменить планировку. Но вместе с тем велик риск нарваться на незаконную планировку квартиры со стороны продавца (без уведомления конечного покупателя). Сокрытие важных деталей чревато административными наказаниями. Обратившись к ст. 7.21 КоАП РФ, мы увидим, что:

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

В теории все понятно, но практика знает немало случаев продажи недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Стоимость такого жилья гораздо ниже рыночной, ведь иногда продавцы сбивают цену на 30%

Покупать или не покупать жилье с незаконной перепланировкой? Важно понимать, что в случае приобретения такой квартиры бремя ответственности ложится целиком на покупателя (даже если последний находился в неведении)

Совет! Прежде чем заключать договор купли-продажи попросите продавца квартиры предоставить строительный план и техпаспорт БТИ. Проверьте, чтобы документы не были просрочены. Желательно чтобы в них не содержалось никаких красных линий (незаконная планировка). В интересах покупателя убедиться в чистоте сделки, и только потом приступать к покупке квартиры.

  Больший риск мошенничества

Поручая выбор недвижимости риелтору или занимаясь поиском самостоятельно, следует держать в уме типичные мошеннические операции с квартирами. Основные из них:

1. Подделка документов и продажа чужой недвижимости.
2. Обманная передача квартиры нескольким покупателям (по авансу).
3. Обход налогов путем расчётов вне договора.
4. Продажа недвижимости и аннулирование сделки.

В случае возникновения сомнений с оформлением сделки доверьте ее грамотному юристу. Специалист поможет проверить юридическую чистоту недвижимости и позаботится о заключении прозрачного договора.

Новостройки: рациональные минусы

Ожидание.Чаще всего в новостройку нельзя заехать сразу после покупки: нужно будет дождаться окончания строительства дома, сделать ремонт и лишь потом переезжать. Если вы живете на съёмной квартире и планируете взять ипотеку, ожидание новоселья может стать мучительным и затратным.

Застройщик может затянуть срок сдачи дома.Нередко даже ответственные девелоперы задерживают сдачу дома на полгода-год.

Риск потерять вложения. В 2021 году в России было зарегистрировано около 3000 долгостроев. Подсчитать точное число обманутых дольщиков сложно, но эксперты оценивают их количество в 160 000 – 200 000 человек. Это целый город: такой как Якутск или подмосковный Красногорск. Покупка у крупного застройщика спасает не всех: банкротства не избежал в своё время даже строительный гигант СУ-155.

Отладка работы коммуникаций и риск несоблюдения строительных норм. Даже в хорошо построенных новых домах первое время может не работать лифт, внезапно выключаться электричество, прекращаться подача воды или отопления и сильно гудеть вентиляция.

Встречается и откровенно недобросовестная работа застройщика: щели в стенах, плохая звуко-, тепло- и гидроизоляция, некачественная обшивка фасадов и так далее. Кроме того, любой дом в первые три года даёт усадку, так что есть риск появления трещин в несущих конструкциях и стенах. Даже если надёжность дома не пострадает, из-за усадки могут быть испорчены ремонт, внутренняя отделка подъездов и навесные фасады: отделочная плитка трескается и отклеивается, поскольку стены оседают неравномерно.

Большие затраты на ремонт. Финансовые, эмоциональные и временные усилия на то, чтобы привести новостройку без отделки в мало-мальски жилой вид, могут оказаться колоссальными.

А если квартира приобретена в ипотеку и до завершения строительства вам придётся снимать жильё, не факт, что вам удастся накопить нужную сумму на ремонт. Взять же дополнительный потребительский кредит тоже может быть накладно. В итоге многие новосёлы принимают решение переехать в недоделанную квартиру и месяцами живут в спартанских условиях, постепенно накапливая небольшие суммы денег и делая ремонт «по кусочкам»: так что ни о каком «красивом» переезде речь здесь идти не будет.

Плюсы и минусы покупки в новостройке

Теперь следует рассмотреть конкретные преимущества и недостатки покупки квартиры на первичном рынке. Плюсы:

1. Комфорт. Первичное жилье это современные проекты, которые создаются по новым стандартам и эксплуатационным нормам. За счет того, что все новое, поломки на первых порах маловероятны. К тому же современные высотки оборудуют качественными утеплителями, системами автономного отопления, современными коммуникациями, новым лифтами и т. д.
2. Безопасность. Тут также критерии осовремененные. Это касается пожарных норм, видеонаблюдения и охраны. Все потому что управляющие компании зачастую не ЖЭКи, а частные фирмы, которые заинтересованы в том, чтобы жильцы были довольны.
3. Реализация собственных дизайнерских идей. Первичка как будто создана для тех, кто стремится использовать встраиваемую мебель, устанавливать нестандартные элементы в интерьере, реализовывать идеи современного освещения.
4. Юридический аспект. При внимательном оформлении сделки не надо переживать о других хозяевах и махинациях со стороны бывшего владельца. То есть такие квартиры можно назвать «чистыми».
5. Возможность сэкономить. При покупке новостройки на этапе строительства можно существенно сэкономить и при этом получить квартиру, которая соответствует всем принятым в стране стандартам.
6. Соседи. В таких квартирах они благополучней, ведь финансов для приобретения новостройки у неблагополучных семей нет.

Но не все так безоблачно, без недостатков никуда. Среди самых критичных:

• Процесс от покупки (начала оплаты взносов по кредиту) до момента вселения может затянуться на года.
• Новые дома расположены на окраинах, в необжитых районах.
• Частота шума и пыли растет пропорционально увеличению количества новых жильцов, которые хотят отремонтировать свою квартиру. Причем это может длиться 2-3, а то и более лет.
• Проблемы с коммуникациями и инженерными системами, которые на первых порах не настроены и не отрегулированы.
• Ремонт. Независимо от состояния, в котором сдается квартира, на ремонт тратиться придется. Даже чистовую отделку большинство хозяев меняют в первый год. Это дополнительные финансовые расходы, которые будут затруднительны.
• Риск обмана. Количество афер с новостройками растет с каждым годом, чаще всего застройщик объявляет себя банкротом.
• Слишком высокий этаж может быть некомфортным для жизни.

В ногу со временем

Покупатели выбирают первичную недвижимость из-за ряда достоинств, которые заключаются в ее новизне и современности – новые строительные технологии, инженерия и коммуникации, улучшенная инфраструктура, современные планировки, однородное социальное окружение и т.д.

Для многих при выборе квартиры на первичном рынке важным моментом является «эффект нового жилья». Полина Глазкова отмечает: «”Первичка” привлекает тем, что она идет в ногу со временем. За новый ремонт, за “плавающий пол”, который избавит вас от ощущения, что кто-то ходит по голове, за качественную очистку воды, системы безопасности, за мягкое резиновое покрытие на детских площадках у дома люди готовы заплатить».

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, добавляет, что на рынке строящейся недвижимости девелоперы обычно предлагают своим покупателям более широкие возможности по вариантам оплаты – различные виды рассрочек и т.д. Естественно, с частным лицом о таком договориться будет сложно.

«Вторичка» набирает свои очки за счет обжитости дома и района, развитой инфраструктуры (магазины, торговые центры, благоустроенные дворы, детские сады и школы), широкой географии предложения.

Кроме того, важным фактором для большинства остается готовность квартиры. «Вы видите, что покупаете, конкретно сегодня. Это большая надежность», – говорит Евгений Богданов. Однако Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», считает, что сегодня готовность квартиры на «вторичке» не является большим преимуществом, поскольку на первичном рынке есть надежные девелоперские компании, десятилетиями работающие без нареканий.

Вторичная недвижимость является спасением для тех, кто не может позволить себе платить за ипотеку и аренду одновременно. Полина Глазкова замечает, что во вторичное жилье, даже достаточно «пожилое», можно въехать, жить и постепенно делать ремонт. По мнению Евгения Богданова, наличие отделки, даже невысокого уровня, также является преимуществом квартир на «вторичке». Однако эксперт уточняет, что этот момент сейчас нивелируется тем, что на первичном рынке застройщики предлагают отделку в своих проектах, и эта услуга становится все более популярной у покупателей.

Вопросы инфраструктуры: близость цивилизации

Долгое время считалось, что если важна отлаженная инфраструктура наличие в «шаговой доступности» магазинов, аптек, банков, школ и прочих ее элементов, лучше сразу останавливать выбор на вторичной недвижимости. Дома прежних лет застройки располагаются в обжитых районах, где уже давно есть все необходимое для удовлетворения насущных потребностей.

Если новостройки расположены на территориях, пока далеких от «цивилизации», у собственников в первое время (собственно, первые несколько лет) могут возникать некоторые инфраструктурные проблемы. Впрочем, сложности на поверку оказываются слишком преувеличенными, поскольку при планировании жилищных комплексов большинство девелоперов планируют и решение инфраструктурных задач. Все эти нюансы можно узнать, изучив перспективы, в любом случае, реально найти новостройку, где максимум подобных проблем уже решены.

Услуги посредников: нужны ли риелторы и юристы

Только планируя покупку квартиры, размышляя над вариантами и делая предварительные расчеты, многие будущие собственники не учитывают такой нюанс, как вероятность возникновения необходимости привлечения помощников. Выше уже говорилось о целесообразности приобретения квартир на вторичном рынке при содействии профессионалов, готовых досконально проверить юридическую чистоту квартиры. Риелторы из агентства с безупречной репутацией окажут содействие, как в выборе варианта, так и в заключение безопасной сделки, но их вознаграждение – удар по бюджету. Впрочем, невнимательность при попытке оформить договор самостоятельно тоже может повлечь финансовые потери, причем, гораздо более серьезные…

Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье, и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения).

Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится.

«За» и «Против» новостроек

В России каждый год строится огромное количество нового жилья, и многие предпочитают именно его. Причины у всех свои, кто-то хочет жить в квартире, в которой ранее никто не проживал, а кому-то важнее удобная планировка. Но у всего есть свои плюсы и минусы, в том числе и у новостроек:

Достоинства

Недостатки

Низкая стоимость 1 квадратного метра жилплощади. Если покупать жилье на стадии строительства многоквартирного дома, то стоимость жилья намного ниже, чем у уже готового. При условии, что дом будет сдан через полгода-год стоимость может быть занижена почти в 2 раза, чем у квартиры в только что сданном доме.

Гарантия на дом и коммуникации. В основном все застройщики предоставляют гарантии своим жильцам на все коммуникации. То есть, если в доме прорвет трубу или заискрит проводка, то на протяжении некоторого времени все ремонтные работы будет выполнять управляющая компания за счет собственных средств. Кроме этого, именно УК заплатит вам или вашим соседям за нанесенный ущерб. Обычно гарантия действует в первые 3-5 лет после сдачи в эксплуатации многоквартирного дома.

Квартиру можно будет спроектировать по своему желанию. В новостройках нет обязательной планировки, не считая несущих перекрытий. Это позволяет человеку самостоятельно распланировать площади всех комнат в квартире.

У жилья не было собственников. Не придется бояться того, что в квартире ранее были прописаны несовершеннолетние дети или другие критерии люди, из-за которых купли-продажи квартиры может быть признан недействительным.

Наличие дополнительных привилегий. При проектировании прилегающей территории к многоквартирному дому всегда отделяются места на парковку, детскую площадку и другие места отдыха. Кроме этого, в большинстве новых домов предусмотрена огороженная территория и наличие охранников.

Заселиться можно будет через некоторое время. При покупке квартиры в строящемся доме придется подождать некоторое время до того, как его сдадут в эксплуатацию. Данный пункт можно отнести к основному риску, так как дом может быть сдан не вовремя или же местные власти могут остановить постройку многоэтажного дома.

Дополнительные вложения. При покупке жилья в новостройке сдаются голые стены. Перед заселением необходимо будет установить сантехнику и плиту, а также сделать ремонт.

Постоянные ремонтные работы. В новостройку будут постоянно заселяться новые соседи, которым необходимо будет делать ремонт. То есть на протяжении года человек будет слышать постоянный шум от ремонтных работ

Стоит обратить внимание, что некоторые ремонтные работы требуют перекрытия воды или отключения электричества. В первое время могут наблюдаться перебои в работе ЖКУ

Это связано с тем, что дом только сдан

В первое время могут наблюдаться перебои в работе ЖКУ. Это связано с тем, что дом только сдан

Некоторое время может не работать лифт или подача отопления будет дана с опозданием.

Советские дома теряют ликвидность

По мнению Евгения Богданова, пока в стране сохраняются нынешние ставки по ипотеке, а государство предоставляет субсидии только на новое жилье, разрыв в пользу «первички» будет только увеличиваться. Ирина Здорина отмечает, что в Петербурге с каждым кварталом растет доля нового жилья по отношению к вторичному. Город и пригороды развиваются, что также оказывает влияние на смещение спроса.

При этом Петр Буслов говорит, что на рынке всегда будет присутствовать определенная и постоянная доля людей, предпочитающих «вторичку». По словам эксперта, в ближайшие годы соотношение спроса на строящееся и вторичное жилье будет составлять примерно 70/30.

Марина Агеева прогнозирует, что со временем предложение на вторичном рынке в сегменте массовой застройки 60-90-х годов прошлого века будет становиться все менее интересным: здания попросту будут ветшать, а качество их постройки – не чета дореволюционному. «Конечно, квартиры в старинных домах – это эксклюзивное предложение, которое не обесценится хотя бы в силу своей локации. А вот массовая застройка дорожать не будет. Ей на смену придет предложение вторичного жилья в сегодняшних новостройках», – делится мнением специалист.Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

В текущем году популярность категории «новая вторичка» – сданных и заселенных новостроек – снизилась. Ряд квартир был «вымыт» из предложения, а вот на новое предложение, которое продавцы выставили в листинги, цена выросла. Между тем платежеспособность наших граждан, как известно, снизилась. «Новая вторичка» – это самое дорогое жилье на первичном рынке. И, как правило, в прошедшие годы оно приобреталось именно в ипотеку: люди, если уж были вынуждены платить за пользование кредитом, предпочитали в таком случае покупать более качественную недвижимость. В новом году произошел рост ипотечных ставок, на вторичном рынке сейчас не действует программа господдержки ипотечного кредитования. Поэтому по совокупности причин число сделок с «новой вторичкой» существенно снизилось. Нельзя сказать, что интерес покупателей к этому жилью упал – отнюдь нет. Но в текущей ситуации приобретать такие квартиры большинству не по карману.Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь»: Первичный и вторичный рынки жилой недвижимости обладают как преимуществами, так и недостатками. Вторичный рынок прежде всего интересен тем, что квартира готова: ее можно посмотреть, быстро оформить права собственности и переехать. И, конечно, на вторичном рынке огромный выбор по локации дома – можно поискать тот микрорайон, который нужен. Квартира в новостройке – это новое жилье с эргономичными планировками, продуманным благоустройством двора, новым современным инженерным оборудованием. Немаловажным фактором является возможность приобрести квартиру в новостройке по более низкой цене, выбрать планировку и этаж. Первичный рынок предлагает более прозрачные взаиморасчеты и защиту интересов покупателей, предусмотренных 214-ФЗ.

Сегодня предпочтения покупателей постепенно смещаются в сторону рынка новостроек, который предлагает доступное и качественное жилье. Не последним фактором при выборе у клиентов является ипотечное кредитование, условия которого сегодня более привлекательны при приобретении квартиры в строящемся доме. Александр Егонян, руководитель отдела жилой недвижимости ООО «Класс риэлти»:

Квартиры в сданном доме и на «вторичке» стоят примерно одинаково, только в «первичке» в большинстве случаев предстоит еще ремонт, а это мероприятие сегодня достаточно затратное. Понятно, что на фундаменте квартира обойдется существенно дешевле. А если негде жить эти 2-3 года, что тогда? Тогда нужно или снимать это время квартиру, или взять ипотеку и купить «вторичку».

Стоит отметить, что на сегодняшний день ежемесячные расходы семьи выросли настолько, что мысли об ипотеке приходят далеко не каждому. А тут еще, как всегда, непродуманные законы от нашего правительства. Я имею в виду субсидирование процентных ставок по ипотеке на первичное жилье в надежде простимулировать строительную отрасль. Однако на рынке существует часть граждан, которые, продавая «вторичку», хотят приобрести квартиру в стройке.

Процесс поиска и покупки. Что безопаснее, что быстрее и что дешевле?

Как театр начинается с вешалки, к которой из-за ажиотажа иногда бывает не протолкнуться, так и новая квартира начинается с долгого и иногда тяжёлого процесса поиска, в котором вместе с вами обязательно будет участвовать множество ваших конкурентов.

И если в новостройке на старте продаж почти одинаковых квартир будет множество (вы же не сильно расстроитесь, если “трёшку” на девятом этаже кто-то купит раньше вас, и вам придётся взять такую же на восьмом?), то в случае со “вторичкой” всё не так просто. Каждый предлагаемый вариант будет уникален и интересен наверняка не только вам. С покупкой квартиры своей мечты на рынке вторичного жилья лучше не медлить – тогда как в новостройках промедление вряд ли будет критично.

Процесс поиска подходящего варианта заточен как раз под новостройки. О них рассказывает целое множество профильных сайтов, на которых вам предложат экспертные мнения, интервью с застройщиком, честные сравнения с конкурентами и много чего ещё. Если понадобится – выложат всю неприятную подноготную. А чтобы получить информацию из первых рук (пусть, может, и не такую объективную), зайдите на сайт проекта – там вам каждую деталь представят подробно и красиво.

Во “вторичке” нет ничего подобного – рынок слишком разнообразен, варианты чересчур конкретны, масштабы – даже несравнимы. Описание квартиры предложит только один заинтересованный человек. Вместо видео шоу-рума в интернете вы найдёте только одну фотографию коридора, сделанную тёмной ночью на плохой телефон.

ВЫВОД №1: Найти подходящую квартиру в новостройке легче

А купить, кстати, дешевле. Именно низкими ценами застройщики обычно и привлекают покупателей к своим новым жилым комплексам. И это даже без учёта частых скидок и специальных акций – ну и каких-нибудь удобных рассрочек на индивидуальных условиях. Продавец вторичного жилья же может поставить высокую цену только потому, что ему “эта квартира дорога как память”. Готовы вы переплачивать за чужие воспоминания? Если нет, делаем очередной вывод:

ВЫВОД №2: Покупка квартиры в новостройке выгоднее, чем во “вторичке”

Непонятно только, кому отдать балл за безопасность. На рынке вторичной недвижимости на мошенников нарваться, наверное, легче. Спасти от них теоретически может серьёзный подход к делу (например, обязательно дайте почитать договор юристам)… Но кто знает, что нового придумают мошенники? Впрочем, и от долгостроев даже сейчас не застрахован почти никто: квартиру в своей новостройке вы получите, но она может стать по-настоящему долгожданной. Так что риск есть и при покупке квартиры во вторичном жилье, и в новом – балл за безопасность оставим себе.

База долгостроев Москвы и Московской области ФЗ-214: главный закон о новостройках в 2019 году