Роль кадастрового инженера при межевании

Как вовремя узнать о наличии ошибки

Как правило, кадастровые ошибки выявляются при продаже участков, ведь в данном случае неоднократно проверяется фактическое местоположение и данные земельного кадастра. Благодаря удобному сервису проверки по адресу или кадастровому номеру, размещенному на сайте , добросовестный приобретатель земельного участка получит достоверные сведения об объекте недвижимости.

Некоторые земельные участки имеют собственников и кадастровые номера, но площадь и границы надела остаются неуточненными. Документы, фиксирующие границы при образовании участка, отсутствуют, а межой считается деление, существующее не менее 15 лет, или ориентиры в виде искусственных или природных объектов. Это касается наделов, выделенных для:

• личного подсобного или дачного хозяйства;
• садоводства и огородничества;
• индивидуального строительства.

Чтобы предупредить искажение данных, такие участки требуют уточнения границ, так как с марта 2018-го года собственники не могут распоряжаться имуществом, не прошедшим межевания. Это установлено .

Выявить техническую ошибку проще, чем кадастровую, ведь это просто искажение данных при внесении в реестр:

• неправильное написание фамилии собственника;
• неточный адрес объекта;
• опечатка в характеристиках участка.

И все же недочеты влекут за собой несоответствие документам о праве собственности или межевому плану.

Технические ошибки при постановке на кадастровый учет несложно выявить при внимательном изучении сведений об объекте.

2. Какие необходимы документы для исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка?

Как мы отметили ранее, самый распространенный вид реестровой ошибки в отношении земельного участка – это неверное определение координат точек его границ.

Для исправления данной ошибки понадобится межевой план.

В рассматриваемой ситуации межевой план так и будет называться: «По исправлению реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка».

К такому виду работ применяются точно такие же требования, как и при уточнении границ участка. У нас на эту тему есть подробная статья.

При подготовке межевого плана по исправлению реестровой ошибки обязательным является не только процедура согласования границ, но и использование документов, подтверждающих наличие этой ошибки. Это, как правило, правоустанавливающие документы или документы по образованию участков, содержащие материалы о границах участка: планы участков в Свидетельствах о регистрации прав или Государственных актах на право собственности. Также могут быть использованы планы организации и застройки СНТ, планеты, ситуационные планы из технических паспортов БТИ до 2013 года и иные документы подтверждающие местоположение границ участка согласно межевому плану по исправлению реестровой ошибки.

Отдельно отметим, что очень большое значение имеет раздел межевого плана «Заключение кадастрового инженера». В нём кадастровому инженеру необходимо подробно обосновать наличие реестровой ошибки, причины ее возникновения, способы исправления. Также нужно подробно описать, как проходят границы участка, чем они закреплены, как давно они были сформированы, какими документами подтверждаются и т.д. Четко в законодательстве не прописано, что именно должно содержаться в Заключении, однако, чем более полно и четко будет отражена информация, тем более качественно будет подготовлен межевой план, а соответственно шансы на исправление ошибки увеличиваются.

Если никаких документов, подтверждающих наличие реестровой ошибки, не имеется или не удается согласовать границы, то исправить ее возможно только по решению суда.

Как составить

Жалоба или иск составляются примерно одинаковыми. Есть четкая структура самого документа, тогда как все обстоятельства дела следует изложить в свободной форме:

• Сначала составляется шапка документа, где указываются все стороны спора, а также организация, куда вы подаете жалобу;
• Затем пишется основная часть, где вы подробно раскрываете обстоятельства правонарушения, ссылаясь на законы, пункты договора и свои доказательства;
• Обязательным разделом основной части является требование или прошение, которое пишется пунктами – без него любая инстанция может проигнорировать жалобу;
• В конце приводится опись документов и доказательств, а также ставится подпись с расшифровкой и дата составления документа.

Образец жалобы на действия кадастрового инженера.doc

Обязательно убедитесь, что ваша жалоба избавлена от ошибок, допущений, искаженных фактов, угроз, «сильных» слов, неправомерных требований и слишком подробных описаний. Необходимо составлять ее четкой и формальной, чтобы инстанции быстрее рассмотрели обращение. Если вы будете соблюдать эти простые правила, удовлетворение ваших требований может оказаться полным.

Не стоит забывать, что согласно Гражданскому кодексу РФ истец должен самостоятельно доказать обоснованность своих требований к ответчику на судебном заседании. Сроки исковой давности Для исковых заявлений об устранении технических и кадастровых ошибок в ГКН не существует. Согласно 208-й статье ГК исковая давность не может распространяться на требование об устранении нарушений на право собственности, даже если это нарушение не подразумевает лишение владения. Решение суда получено. Куда идти? Когда решение суда получено на руки, необходимо при межевании составить новый межевой план, в котором будут учтены все изменения, внесенные согласно постановлению суда. Затем с готовым межевым планом своего участка и участка, границы которого корректируются, а также с копией решения суда собственник обращается в ОКУ для внесения в реестр соответствующих изменений.

Подавать образец жалобы на кадастрового инженера в прокуратуру необходимо в подразделения, расположенные по месту прописки. Существует несколько вариантов обращения с жалобой:

• подача заявления в органы территориального расположения — в канцелярию прокуратуры, секретарю либо лично прокурору на приеме;
• через интернет — заполняется образец обращения на сайте Генпрокуратуры или районной прокуратуры по месту проживания;
• посредством почтовых ресурсов — направляется заказное письмо в территориальный орган.

Если прокуратура местного значения отписалась от жалобы или ее проигнорировала, тогда заявление можно писать повторно в центральный орган. Но вышестоящая инстанция предварительно проверит, было ли обращение в ее территориальные подразделения.

Если заявителю действительно отказали местные органы, тогда она начнет проверку.

Требования к работе инженера

Рекомендуем ознакомиться:

Кадастровая деятельность — что это такое

Большинство может прийти к мнению, что наличие соответствующего образования и разрешения достаточно, чтобы кадастровый инженер беспрепятственно осуществлял свою профессиональную деятельность. Однако это не так. Каждый специалист помимо получения квалификационных документов, должен вести работы в соответствии с требованиями законодательства. Иначе он очень быстро лишится своего места.

Так как основным видом деятельности инженера является осуществление измерений, то и основные требования предъявляются именно к данным процессам.

Для этого инженеру необходимо иметь специально разработанные для таких целей инструменты, которые:

• соответствуют стандартам государства;
• в установленном порядке проходили процедуру сертификации.

К сожалению, не все специалисты придерживаются подобного правила. Многие из них, чтобы облегчить своё бремя и ускорить процесс работы, вместо производства замеров при помощи указанного оборудования используют иные методы: копируют уже существующие планы, используют подсчёты по определённым точкам. Такое отношение к работе считается недопустимым.

Каждый земельный надел вне зависимости от наличия предыдущих версий планов при поступлении заказа должен быть измерен заново.

Такая процедура носит название уточнение границ земельных владений. Использование предыдущих версий планов допускается, но только в качестве сравнительной основы для проведения новых замеров.

Отсутствие же у инженера специального оборудования лишает его возможности заниматься деятельностью. Ведь ежегодно проводится экспертиза инструментария инженера и если обнаружатся неисправности в оборудовании или отсутствие такового, то вся проделанная за этот период работа инженера будет поставлена под сомнение и, возможно, признана недействительной.

Ответственность за допущение ошибки

Поскольку кадастровая деятельность тесно связана с геодезией, гражданам без специального образования нелегко проверить правильность документов, подготовленных кадастровым инженером. От качества его работы зависят права собственника участка и смежных землепользователей, а также достоверность сведений, внесенных в ЕГРН.

Нередко реестровая ошибка в описании местоположения границ земельных участков выявляется лишь спустя годы, а убытки, причиненные недостоверными сведениями в межевом, техническом плане или карте-плане территории, могут понести не только собственники, но и третьи лица.

Функции по оказанию услуг в сфере землеустройства, государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним возлагаются на Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) на основании .

Подведомственным учреждением Росреестра является Кадастровая палата, которая выполняет комплекс работ по ведению государственного кадастра недвижимости.

Если кадастровая палата допустила ошибку, указанную в ст. 66 ФЗ № 218 и повлекшую убытки, расходы возмещаются из казны РФ. Обычно это ошибки следующего плана:

• искажение сведений об объекте;
• неполная информация;
• недостоверные сведения;
• внесение данных с техническими ошибками.

Кадастровая палата вправе взыскать затраченные суммы в порядке регрессного требования с виновного.

Обращение в кадастровую палату для привлечения к ответственности должностных лиц, допустивших ошибку, имеет место в случаях, когда неточность привела к следующим последствиям:

• невозможность распорядиться имуществом: продать, подарить, обменять;
• признание земельно-правовой сделки недействительной;
• истребование имущества из чужого незаконного владения;
• признание зарегистрированного права отсутствующим;
• налоговые начисления по завышенному тарифу;
• ограничение в праве пользования недвижимостью;
• установление границ земельного участка в судебном порядке.

Это далеко не все ситуации, к которым приводят реестровые или технические ошибки.

Кроме того, неточности в сфере кадастрового учета считаются административным правонарушением (ст. 14.35 ). В связи с этим должностные лица за техническую ошибку заплатят штраф в размере от 1000 до 2000 рублей, а кадастрового инженера за искажение информации оштрафуют на 30000 – 50000 рублей.

Требования к специалисту

Какие требования предъявляются к кадастровому инженеру? Этот специалист должен освоить иногда прямо противоположные виды работ. Например, кадастровая инженерия потребует мозг технического и аналитического склада, а контакт с клиентом предполагает гуманитарные способности.

• Работать кадастровым инженером может человек с высшим образованием, который владеет навыками работы с геодезическим оборудованием, знает приборы, свободно владеет специальными компьютерными программами (AutoCaD, Mapinfo), знает земельное законодательство, имеет навыки работы с людьми.
• Специалист должен обладать стрессоустойчивостью, физической выносливостью, поскольку работать приходится на местности в любых погодных условиях.
• Специалист должен иметь навыки оценщика и разбираться в ценовом статусе земель данного региона.
• Профессия обязывает знать лесное, водное, экологическое законодательство РФ. Свободно оперировать жилищными нормами.
• Поскольку данный специалист уполномочен разрешать спорные земельные вопросы, то ему нужно знать административный, гражданский, уголовный кодекс РФ.

Чтобы получить удостоверение кадастрового инженера, требуется сдать специальный аттестационный экзамен. Его проводит региональная квалификационная комиссия, созданная на базе Росреестра.

Когда нужно обращаться в суд

В понятие смежного земельного участка отсутствует. Как показывает практика, межевания требуют наделы, имеющие общую границу, вне зависимости от ее длины и того, с какой стороны она находится.

Большинство реестровых ошибок в части разграничения участков допускается именно из-за нарушения процедуры межевания, в частности:

• несогласования границ со смежными участками;
• неуведомления соседей о проведении межевания;
• отсутствия права на подписание акта у граждан, принимающие участие в согласовании границ;
• фальсификации акта согласования.

Эти основания позволяют собственнику инициировать признание недействительными результатов межевания в судебном порядке.

В соответствии со ст. 39 ФЗ № 221, границы земельных участков нужно согласовывать лишь с гражданами или юридическими лицами, обладающими правом:

• постоянного пользования;
• пожизненного владения;
• собственности;
• аренды государственных и муниципальных наделов.

Только эти категории лиц вправе подписывать акт согласования и предоставлять обоснованные возражения на межевание земельного участка.

При наличии реестровой ошибки в разграничении участков потребуется повторное заключение кадастрового инженера и акт согласования границ участков. Следовательно, обращения в суд не избежать.

В зависимости от статуса собственника/пользователя земельного надела заявление рассматривает суд общей юрисдикции или арбитраж. Юридические лица получают решение арбитражного суда, обычные граждане – районного.

Обязанности кадастрового специалиста

По нынешнему законодательству права и обязанности кадастрового инженера вовсе не равнозначные.

Указанная выше норма законодательства также закрепляет и перечень обязанностей представителей данной профессии:

1. Вести свою деятельность соответственно законодательству и обеспечить соответствие своей работы установленным стандартам.
2. Инженер обязан отказаться от соглашения по производству работ, если указанный в договоре участок не соответствует представленному ему наделу, а также при несоответствии сведений из представленных заказчиком документов реальности.
3. Инженер обязан отказаться от договора в случаях, когда представленные ему заказчиком документы не соответствуют форме, определённой законом для подобного типа документации.
4. Инженер обязан уведомить заказчика о невозможности производства работ по точно обозначенным в уведомлении причинам в течение трёх суток со дня, когда такие причины были выявлены.
5. Оформить свою деятельность получением аттестата, печати установленного образца с указанием оттиска своих данных, а также предоставлять все необходимые сведения о своём правовом статусе по требованию заказчика.
6. Собирать, хранить и представлять в уполномоченный орган все планы, составленные им в ходе проведения кадастровых работ в течение срока, установленного законом, либо по требованию уполномоченного органа.
7. Раз в три года проходить специальную программу по повышению квалификации.
8. Своевременно предоставлять в СРО сведения об организациях, с которыми инженер заключает трудовые соглашения.
9. Предоставить СРО всю документацию о ходе своей профессиональной деятельности в целях её проверки.
10. Иные обязанности, которые определены законодательством либо соглашением между инженером и заказчиком, иными правовыми актами.

Кроме того, при проведении отдельных видов кадастровых работ такой специалист должен выполнять и иные обязанности, обусловленные спецификой работ либо стандартами, специально установленными для подобного вида работ.

Рекомендуем ознакомиться:

3 вида наказания в отношении кадастрового инженера за заведомо ложную информацию или ошибки в работе

Внутренними правилами предприятия, на котором ведёт свою трудовую деятельность инженер, могут быть установлены и иные обязательства, не противоречащие нормам трудового законодательства.

Когда и с какими соседями нужно согласовывать границы

Чаще всего межевание заказывают, чтобы оформить границы или поставить участок на кадастровый учет. Причем, при постановке на кадастровый учет границы также обязательно нужно оформить. Под фразой «оформить границы» я имею в виду установить границы на кадастровый учет. Участок с установленными границами будет отображаться на кадастровой карте вот так.

В вышеуказанных ситуациях нужно согласовывать границы только с теми соседнями участками, границы которых нет на кадастровом учете и, следовательно, которые не отображены на кадастровой карте. Это указано в п. 1 и 3 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ, внимательно его прочитайте — «Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее — согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее — заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности; 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования; 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет)».

Чтобы лучше все понять, я покажу на примере. Владелец участка №1 хочет сделать межевание, чтобы оформить границы. Ему потребуется согласовать границы только с владельцем участка №6, потому что его границ нет на кадастровому учете и, следовательно, он не отображен на кадастрой карте.

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Проверяем границы земельного участка на публичной кадастровой карте Росреестра — инструкция с картинками.

Если участок немного «залезает» на дорогу или переулок (на место общего пользования), границы нужно согласовывать с муниципалитетом или с председателем садового/дачного товарищества.

Если сосед умер, согласовывать границы нужно с его наследниками, даже если они не оформили участок на себя. Такая позиция описана в письме Минэкономразвития от 24 декабря 2014 года N ОГ-Д23-10528.

Как проводится межевание — документы, сроки, стоимость.

Согласованием границ занимается кадастровый инженер — п. 7 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Результатом должен быть акт согласования с подписями соседей (образец ниже) — ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Этот документ является частью межевого плана.

Кадастровый инженер письменно уведомит нужных соседей о необходимости согласования границ, т.е. отправит им извещение почтой или лично на руки. В извещении будет указана дата согласования. В указанное время кадастровый инженер даст соседям ознакомится с межевым планом участка заказчика, покажет как и где проходит общая граница, попросит подписать акт согласования.

Акт согласования границ

Извещение соседа

Часто бывает, что соседи отказываются подписывать акт без объяснения причин, с ними нет связи или сосед умер, а наследники непонятно где находятся. В этом случае кадастровый инженер может дать объявление в местной газете о дате проведения собрания для согласования границ — п. 8 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Даже если сосед на собрании ничего не подпишет или вообще не придет, границы все равно считаются с ним согласованы. У кадастрового инженера будет на руках экземпляр газеты с вышеуказанным объявлением. Газета будет прикладываться к акту согласования, где будет написано, что согласование с таким-то соседом было с помощью публикации и ее дата.

Хороший кадастровый инженер всегда старается, чтобы на акте согласования были подписи соседей. Вариантом с публикацией в газете пользуются в крайнем случае. Дело в том, что при согласовании через газету у соседа будет больше шансов отменить ваше межевание через суд. Если права соседа при межевании были нарушены, в суде он может настаивать, что лично он ни с кем ничего не согласовывал.

Распространенные ошибки кадастровых инженеров

Как и в любой другой сфере, ошибки кадастровых инженеров не являются чем-то экстраординарным. Причины могут быть различные — низкий уровень знаний, невнимательность, человеческий фактор и т. д. Выделим распространенные случаи ошибок для разных документов.

Для межевого плана:

• некорректные или неполные обоснования, касающиеся изменения конфигурации, площади или положения ЗУ;
• трудности со считыванием или контролем переданной информации из-за отсутствия документа формата XML в архиве межевого плана;
• ошибки в указании кадастровых номеров;
• отсутствие или неполный список объектов;
• неправильное указание кадастрового квартала;
• нет данных о максимальных и минимальных размерах ЗУ;
• отсутствие в приложении документов, подтверждающих положение границ земельного надела, а также других бумаг;
• несоответствие адреса ЗУ реальной информации;
• отсутствие одобрения клиента на обработку персональных сведений.

Для технического плана:

• невозможность считывания данных из-за отсутствия в архиве техплана XML документа;
• отсутствие информации о ЗУ или указание неполного списка наделов, которые занимает определенная недвижимость;
• указание некорректных сведений об объектах (к примеру, год ввода в работу или завершения строительства);
• адрес недвижимости прописан с нарушениями и неправильной структурой в государственной информационной системе;
• заказчик не дал одобрение на обработку персональных сведений.

Для акта обследования:

• в приложении нет документации, подтверждающей факт ликвидации недвижимости;
• нет информации о названии и реквизитах бумаг, которые применялись при подготовке акта;
• отсутствует заключение инженера о ликвидации сооружения;
• не приводятся данные о недвижимости, ее номере в кадастре и другие сведения и т. д.

Также возможны ошибки, которые кадастровый инженер допускает по личной невнимательности. Сюда входит отсутствие необходимых данных о специалисте в выдаваемых документах, плохое качество электронных документов, ошибки в выдаваемых бумагах и т. д.

Нюансы профессии

Любая профессия имеет свои достоинства и недостатки. Посвящая себя профессии кадастрового инженера необходимо быть готовым к ответственности. Серьезное отношение к работе позволит минимизировать грубые ошибки. К недостаткам будут отнесены следующие моменты:

• Длительное обучение;
• Наличие двух лет стажировки;
• Непростой тест на 2000 вопрос для возможности получение лицензии;
• Повышенная ответственность (при намеренном искажение информации судебным органом может быть установлена даже материальная ответственность инженера);
• Потеря аттестата при систематическом совершении ошибок;
• Моральная усталость от необходимости постоянного соответствия требованиям профессии;
• Большой документооборот.

В любой профессии можно найти положительные стороны. Кадастровый инженер может рассчитывать на следующие блага:

• Конкурентоспособная зарплата, которая будет значительно выше, чем у иных профессий региона;
• Возможность дальнейшего продвижения по карьерной лестнице;
• Высокий спрос на труд;
• Возможность осуществления своей деятельности, как частное лицо, работая только на себя;
• Общение с интересными людьми, которое не исключает «полезные знакомства».

Преимущества не ограничиваются вышеперечисленным списком. Самое главное – выбрать эту профессию не только из-за высокой зарплаты. Если делать работу с удовольствием, то ежедневные трудности могут стать нормальным рабочим процессом.

Подсудность

Многие люди, далекие от мира юриспруденции плохо понимают что такое подсудность. Спешим пояснить – подсудность, это система, благодаря которой распределяются дела, которые находятся на стадии рассмотрения в первой инстанции.

То есть, таким образом выбирается суд, который позже и будет рассматривать это дело. Многие люди не знают и даже не могут представить, в какой именно суд подавать подобное заявление и теряют много времени на изучение этой информации и неправильные обращения.

Конечно, можно обратиться за помощью к юристу, но вы потратите лишние средства.

Итак, для того, чтобы начать процесс об устранении ошибок, допущенных кадастровой палатой вам необходимо обращаться непосредственно в районный суд. Именно эта подсудность присуща таким делам. В случае, если ваше дело не окажется решено в вашу пользу, вы обратитесь в суд высшей инстанции, а значит, в суд областного значения.